نمونه لایحه الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، رایج ترین راهکار قانونی است که خریداران ملک در مواجهه با امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی مورد معامله به نام آن ها، پیگیری می کنند. این فرآیند حقوقی پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند آگاهی کامل از جوانب قانونی، تهیه مدارک مستند و تنظیم صحیح دادخواست و لوایح دفاعیه است تا خواهان بتواند به حق خود دست یابد.

در معاملات املاک و مستغلات، تنظیم سند رسمی از اهمیت بسزایی برخوردار است و ضمانت حقوقی لازم را برای طرفین معامله فراهم می آورد. با این حال، در برخی موارد، پس از انعقاد قراردادهای عادی نظیر قولنامه یا مبایعه نامه، فروشنده به دلایل مختلف از ایفای تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک به نام خریدار خودداری می کند. این امتناع می تواند ناشی از عواملی چون افزایش قیمت ملک، وجود موانع قانونی یا ثبتی، یا حتی عدم آمادگی خریدار برای انجام تعهدات خود باشد. در چنین شرایطی، خریدار چاره ای جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نخواهد داشت.

هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و تخصصی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. در این مسیر، تلاش می شود تا با تشریح مفاهیم حقوقی، شرایط و ارکان دعوا، مراحل گام به گام طرح آن، و ارائه نمونه هایی از لوایح دفاعیه، دادخواست ها و آرای دادگاه ها، مخاطبان با تمامی ابعاد این دعوا آشنا شوند. این راهنما نه تنها برای خریداران و فروشندگان ملک که ممکن است درگیر چنین پرونده ای شوند مفید است، بلکه برای وکلا، کارآموزان وکالت، دانشجویان حقوق و مشاوران املاک نیز می تواند منبعی معتبر و کاربردی باشد.

تعریف و اهمیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به معنی اقامه ی دعوایی حقوقی از سوی خریدار ملکی است که بر اساس یک قرارداد عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) خریداری شده، اما فروشنده از ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر انتقال مالکیت رسمی آن ملک به نام خریدار در دفاتر اسناد رسمی امتناع می ورزد. مبنای حقوقی این دعوا، اصل لازم الاجرا بودن قراردادها و لزوم وفای به عهد است که در مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تصریح شده است. بر اساس این اصول، طرفین قرارداد ملزم به انجام تعهداتی هستند که بر عهده گرفته اند و عدم انجام این تعهدات، حق مراجعه به دادگاه را برای متعهدله (کسی که تعهد به نفع اوست) ایجاد می کند.

جایگاه سند رسمی در نظام حقوقی ایران

اهمیت سند رسمی ملک، ریشه در ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک دارد که مقرر می دارد: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. این ماده به وضوح نشان می دهد که در نظام حقوقی ایران، مالکیت اموال غیرمنقول تنها با ثبت در دفتر املاک رسمیت پیدا می کند و سند رسمی، تنها دلیل قاطع مالکیت است. بنابراین، صرف داشتن قولنامه یا مبایعه نامه، مالکیت رسمی را برای خریدار ایجاد نمی کند و تا زمانی که سند رسمی به نام او منتقل نشود، او از تمامی حقوق و امتیازات یک مالک رسمی بهره مند نخواهد شد.

تمایز اسناد عادی و رسمی

تفاوت اسناد عادی و رسمی در دعوای الزام به تنظیم سند، بسیار حیاتی است:

• اسناد عادی (قولنامه، مبایعه نامه): این اسناد، قراردادی بین طرفین هستند که تعهد به انجام بیع یا انتقال مالکیت را در آینده ایجاد می کنند. آن ها خود به تنهایی مالکیت رسمی را منتقل نمی کنند، بلکه برای متعهد (فروشنده) تکلیف به انتقال سند و برای متعهدله (خریدار) حق مطالبه آن را به وجود می آورند. در دعوای الزام به تنظیم سند، این اسناد به عنوان دلیل اصلی وجود تعهد، به دادگاه ارائه می شوند.
• اسناد رسمی: اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی یا سایر مراجع قانونی با رعایت تشریفات خاص تنظیم شده اند. این اسناد از اعتبار بالایی برخوردارند و به سادگی قابل انکار و تردید نیستند. هدف نهایی دعوای الزام به تنظیم سند، تبدیل کردن مالکیت مبتنی بر سند عادی به مالکیت رسمی از طریق صدور حکم دادگاه و اجرای آن است.

سند رسمی، نه تنها وثیقه ای محکم برای مالکیت است، بلکه از بروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی آتی نیز جلوگیری می کند و حقوق مالک را در برابر اشخاص ثالث تضمین می نماید.

ارکان و شرایط اساسی طرح دعوای الزام به تنظیم سند

برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، وجود شرایط و ارکان خاصی ضروری است. عدم احراز هر یک از این شرایط می تواند منجر به رد دعوا توسط دادگاه شود. شناخت دقیق این ارکان برای خواهان و خوانده (در مقام دفاع) اهمیت حیاتی دارد.

اعتبار قرارداد مبنای دعوا (قولنامه یا مبایعه نامه)

مهمترین رکن برای طرح این دعوا، وجود یک قرارداد بیع معتبر است که معمولاً به صورت قولنامه یا مبایعه نامه عادی منعقد شده است. این قرارداد باید دارای شرایط صحت معاملات (ماده ۱۹۰ قانون مدنی) باشد، از جمله:

• قصد و رضا: طرفین با اراده آزاد و قصد فروش و خرید، قرارداد را امضا کرده باشند.
• اهلیت: فروشنده و خریدار، عاقل، بالغ و رشید باشند.
• معین بودن موضوع معامله: ملک مورد نظر (مبیع) به صورت دقیق و بدون ابهام مشخص شده باشد (شامل آدرس، پلاک ثبتی، مساحت و سایر جزئیات).
• مشروعیت جهت معامله: هدف از معامله، مشروع و قانونی باشد.
• صحت امضاء: امضای ذیل قرارداد متعلق به طرفین معامله باشد. در صورت انکار یا تردید، نیاز به کارشناسی خط و امضا خواهد بود.

دادگاه ابتدا صحت و اعتبار این قرارداد عادی را مورد بررسی قرار می دهد و در صورت تایید آن، به سایر ارکان دعوا می پردازد.

احراز مالکیت رسمی فروشنده

برای اینکه فروشنده بتواند سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند، ضروری است که خود او مالک رسمی ملک باشد. در واقع، فروشنده باید توانایی انتقال سند را داشته باشد. خواهان باید قبل از طرح دعوا، از طریق استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک، از مالکیت رسمی خوانده اطمینان حاصل کند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، باید تمامی ایادی (واسطه ها) تا مالک رسمی به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند تا دادگاه بتواند حکم به انتقال سند از مالک اصلی به واسطه ها و سپس به خواهان صادر کند. در غیر این صورت، دعوا با ایراد عدم توجه دعوا به خوانده مواجه خواهد شد.

اثبات امتناع فروشنده از ایفای تعهد

خواهان باید اثبات کند که فروشنده با وجود فرارسیدن موعد مقرر در قرارداد برای تنظیم سند، از انجام این تعهد خودداری کرده است. مهمترین و مؤثرترین دلیل برای اثبات این امتناع، اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه اسناد رسمی است. خریدار باید در تاریخ و ساعت مقرر در قرارداد، با همراه داشتن مابقی ثمن معامله و مدارک لازم، در دفترخانه حاضر شده و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور را دریافت کند. همچنین، ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده پیش از تاریخ مقرر در دفترخانه، برای دعوت او به تنظیم سند، می تواند دلیل محکمی بر حسن نیت خریدار و امتناع فروشنده باشد.

آمادگی خریدار برای ایفای تعهدات

خواهان (خریدار) نیز باید آمادگی خود را برای انجام تمامی تعهدات قراردادی خود، به ویژه پرداخت مابقی ثمن معامله، به دادگاه اثبات کند. حضور در دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور با ذکر آمادگی برای پرداخت ثمن، یا تودیع ثمن در صندوق دادگستری، از جمله راه های اثبات این آمادگی است. اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکرده باشد، دادگاه حکم به نفع او صادر نخواهد کرد.

فقدان موانع قانونی و ثبتی

ملک مورد معامله نباید دارای موانع قانونی یا ثبتی باشد که مانع از انتقال سند شود. این موانع می تواند شامل موارد زیر باشد:

• رهن یا توقیف ملک: ملک در رهن بانک یا اشخاص دیگر نبوده و توقیف قضایی نداشته باشد.
• عدم اخذ پایان کار و عدم رعایت مقررات شهرداری: در مورد آپارتمان ها و ساختمان ها، باید گواهی پایان کار و پروانه ساختمانی از شهرداری اخذ شده باشد.
• بدهی های مالیاتی و عوارض: عوارض نوسازی، مالیات نقل و انتقال و سایر بدهی های مرتبط با ملک تسویه شده باشد.
• عدم تفکیک: در مورد املاک مشاع که نیاز به تفکیک دارند، عملیات تفکیک انجام شده باشد.

دادگاه ابتدا دستور استعلام وضعیت ثبتی و اخذ پاسخ از مراجع ذیربط (شهرداری، اداره ثبت، اداره مالیات) را صادر می کند و در صورت وجود هر یک از این موانع، خواهان باید خواسته فرعی رفع موانع را نیز در دادخواست خود مطرح نماید.

صلاحیت مرجع قضایی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، از جمله دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول است. بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی صالح به رسیدگی به این دعوا است که ملک غیرمنقول در حوزه قضایی آن واقع شده باشد (صلاحیت محلی).

فرآیند گام به گام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

پیگیری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، فرآیندی مرحله ای است که نیازمند دقت و رعایت اصول قانونی است. آشنایی با این مراحل به خواهان کمک می کند تا با آمادگی بیشتری به این دعوا بپردازد و شانس موفقیت خود را افزایش دهد.

اقدامات مقدماتی پیش از دادخواست

پیش از تنظیم و تقدیم دادخواست، انجام برخی اقدامات می تواند به مستحکم تر شدن بنیان دعوا و تسریع در روند رسیدگی کمک کند:

• بررسی دقیق مدارک:
  • قولنامه یا مبایعه نامه معتبر (اصلی یا کپی برابر اصل شده).
  • سند مالکیت رسمی فروشنده (یا استعلام از اداره ثبت).
  • مدارک هویتی خواهان و خوانده.
  • مدارک مربوط به پرداخت ثمن (قبض واریز، چک های بانکی، فیش ها).
• ارسال اظهارنامه رسمی: ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به فروشنده، گام مهمی است. در این اظهارنامه، خریدار باید به فروشنده یادآوری کند که بر اساس قرارداد، موعد تنظیم سند فرا رسیده و او آماده انجام تعهدات خود (از جمله پرداخت مابقی ثمن) است و از فروشنده دعوت می کند تا در تاریخ و ساعت مشخص (معمولاً تاریخی که برای حضور در دفترخانه مقرر شده) در دفترخانه حاضر شود. نمونه اظهارنامه باید شامل مشخصات کامل طرفین، تاریخ و شماره قرارداد، مشخصات ملک، و تعهدات طرفین باشد. ارسال اظهارنامه نشان دهنده حسن نیت خریدار و اطلاع رسانی رسمی به فروشنده است.
• حضور در دفترخانه و اخذ گواهی عدم حضور: اگر در قرارداد، زمان و محل مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده باشد، خریدار باید در آن تاریخ و ساعت، با همراه داشتن مابقی ثمن معامله (به صورت وجه نقد یا چک تضمین شده) و مدارک هویتی، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود. در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار باید از سردفتر درخواست گواهی عدم حضور فروشنده را بنماید. این گواهی، مهمترین دلیل برای اثبات امتناع فروشنده از ایفای تعهد و مبنای مطالبه خسارت تأخیر (وجه التزام) خواهد بود.

تنظیم و تقدیم دادخواست حقوقی

پس از طی مراحل اولیه، نوبت به تنظیم و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می رسد. این دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه شود و شامل بخش های زیر است:

• مشخصات خواهان و خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق و سایر مشخصات لازم.
• خواسته دعوا:
  • خواسته اصلی: «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک/آپارتمان/مغازه به پلاک ثبتی شماره …»
  • خواسته های فرعی: این خواسته ها به منظور رفع موانع و مطالبه خسارات مطرح می شوند و می توانند شامل موارد زیر باشند:
    • «مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد (وجه التزام) از تاریخ … لغایت اجرای حکم»
    • «مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …»
    • «اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی» (اگر ملک فاقد این موارد است)
    • «تسویه حساب های شهرداری، دارایی و سایر مراجع»
    • «رفع توقیف ملک» (در صورتی که ملک توقیف شده باشد)
    • «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف» (اگر خریدار ملک را تحویل نگرفته و متضرر شده باشد)
• دلایل و منضمات دادخواست: لیست تمامی مدارک و مستنداتی که به دادخواست پیوست شده است، از جمله قولنامه/مبایعه نامه، گواهی عدم حضور، اظهارنامه، فیش های واریز ثمن، استعلام ثبتی و…

نمونه دادخواست جامع برای الزام به تنظیم سند (برای آپارتمان/مغازه):

خواهان: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس دقیق خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس دقیق فروشنده] و [در صورت لزوم: نام و مشخصات ایادی ماقبل، اداره ثبت، شهرداری، دارایی و...]

وکیل/نماینده قانونی: [در صورت وجود]

خواسته:
۱. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان/مغازه به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] واقع در [آدرس کامل ملک].
۲. مطالبه وجه التزام قراردادی به میزان روزانه [مبلغ] ریال، از تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد برای تنظیم سند] تا زمان اجرای حکم.
۳. اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی (در صورت لزوم).
۴. تسویه حساب کلیه بدهی های ملک اعم از عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه های مربوط (در صورت لزوم).
۵. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و ...

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قولنامه/مبایعه نامه مورخ [تاریخ].
۲. تصویر مصدق گواهی عدم حضور دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره] مورخ [تاریخ].
۳. تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده مورخ [تاریخ].
۴. تصویر مصدق مدارک پرداخت ثمن معامله (فیش واریزی، کپی چک و...).
۵. استعلام ثبتی ملک.
۶. وکالتنامه وکیل.

شرح خواسته:
با احترام به استحضار می رساند:
موکل (خواهان) به موجب قولنامه/مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ]، شش دانگ یک واحد آپارتمان/مغازه به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی] واقع در [آدرس کامل ملک] را از خوانده محترم خریداری نموده و تمام یا بخش عمده ای از ثمن معامله را نیز پرداخت کرده است.
بر اساس بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] قرارداد مذکور، خوانده متعهد گردیده بود که در تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد] با حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] نسبت به تنظیم و انتقال سند رسمی ملک به نام موکل اقدام نماید.
موکل در تاریخ مقرر، با در دست داشتن مابقی ثمن معامله و کلیه مدارک لازم، در دفترخانه حاضر گردیده، اما متاسفانه خوانده از حضور در دفترخانه و انجام تعهد خود امتناع ورزیده که گواهی عدم حضور شماره [شماره] مورخ [تاریخ] دفترخانه [شماره] نیز مؤید این امر است. همچنین، پیش از آن نیز اظهارنامه رسمی به شماره [شماره] برای ایشان ارسال گردیده بود.
با توجه به اینکه تعهد خوانده به تنظیم سند رسمی، از تعهدات اصلی قرارداد بوده و عدم انجام آن، موجب تضییع حقوق موکل گردیده است، لذا با استناد به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم بر اساس خواسته های فوق از محضر دادگاه محترم مورد استدعاست.

امضاء خواهان/وکیل خواهان

پیگیری قضایی و مراحل رسیدگی

پس از تقدیم دادخواست، پرونده مراحل زیر را طی می کند:

• مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دادخواست از طریق این دفاتر ثبت و به شعبه صالح دادگاه ارسال می شود.
• پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود و پرداخت آن برای ادامه روند ضروری است. خواسته الزام به تنظیم سند، یک خواسته مالی محسوب می شود.
• احتمال صدور دستور موقت: در صورت وجود خطر انتقال مجدد ملک توسط فروشنده به شخص دیگر، خواهان می تواند همزمان با دادخواست یا پس از آن، درخواست صدور دستور موقت مبنی بر ممنوعیت نقل و انتقال ملک را از دادگاه بخواهد. دادگاه با بررسی شرایط و اخذ تأمین مناسب (مانند واریز مبلغی به صندوق دادگستری)، دستور موقت را صادر می کند تا از تضییع حقوق خواهان جلوگیری شود.
• رسیدگی در دادگاه: پس از ثبت دادخواست و تعیین شعبه، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می شود. دادگاه در جلسه رسیدگی به بررسی مدارک، اظهارات طرفین و دفاعیات آن ها می پردازد. ممکن است برای احراز مالکیت، صحت امضاء یا وضعیت ملک، قرار کارشناسی صادر شود.

صدور حکم و مراحل اجرای آن

پس از تکمیل تحقیقات و دادرسی، دادگاه اقدام به صدور رای می کند:

• صدور حکم بدوی: اگر دادگاه دعوای خواهان را محق بداند، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر می کند. در صورت مطالبه وجه التزام، حکم به پرداخت آن نیز صادر خواهد شد.
• امکان واخواهی و تجدیدنظرخواهی: رای صادره، بسته به حضوری یا غیابی بودن آن، قابل واخواهی (در مورد آرای غیابی) و تجدیدنظرخواهی (در محاکم تجدیدنظر استان) است. پس از طی این مراحل و قطعیت حکم، اعتبار امر قضاوت شده پیدا می کند.
• مراحل اجرای حکم: پس از قطعیت حکم، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. اجرای احکام، ابتدا به محکوم علیه (فروشنده) ابلاغ می کند تا در مهلت مقرر (معمولاً ۱۰ روز)، در دفترخانه حاضر و نسبت به انتقال سند اقدام کند. در صورت عدم حضور، نماینده دادگاه (قاضی اجرای احکام) به جای فروشنده در دفترخانه حاضر شده و سند را به نام خریدار منتقل می کند. تمامی هزینه های مربوط به انتقال سند و اجرای حکم، از محکوم علیه دریافت خواهد شد.

لایحه دفاعیه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

لایحه دفاعیه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، نقش حیاتی در تبیین مواضع حقوقی طرفین و اقناع قاضی دارد. تنظیم یک لایحه مستدل و مستند می تواند مسیر پرونده را به طور کلی تغییر دهد. چه به عنوان خواهان (خریدار) و چه به عنوان خوانده (فروشنده)، تدوین یک لایحه قوی و حقوقی ضروری است.

ساختار یک لایحه دفاعیه مؤثر

یک لایحه دفاعیه قوی، باید دارای ساختار مشخصی باشد تا بتواند تمامی نکات را به صورت منطقی و قانع کننده بیان کند:

1. مقدمه: شامل مشخصات پرونده (شماره کلاسه، شعبه دادگاه)، مشخصات طرفین وکیل یا نماینده قانونی.
2. شرح دعوا: خلاصه ای از خواسته طرف مقابل و دلایل و مستندات او.
3. دفاعیات: اصلی ترین بخش لایحه که در آن به تحلیل ادعاهای طرف مقابل و ارائه دفاعیات خود پرداخته می شود. این بخش باید مستند به قوانین، رویه قضایی، و مدارک پرونده باشد.
4. استنادات قانونی: ذکر مواد قانونی مرتبط، آرای وحدت رویه، یا نظریه های مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه.
5. درخواست نهایی: بیان صریح خواسته از دادگاه (مثلاً رد دعوای خواهان، پذیرش دعوای متقابل، صدور حکم به نفع موکل).
6. خاتمه: شامل نام و نام خانوادگی، سمت، و امضاء تنظیم کننده لایحه.

در نگارش لایحه، شفافیت، وضوح، پرهیز از تکرار و حواشی، و پاسخ منطقی به تمامی ایرادات احتمالی طرف مقابل، از نکات کلیدی است.

نمونه لایحه دفاعیه خواهان (خریدار)

فرض کنید خواهان (خریدار) تمامی ثمن را پرداخت کرده و فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می کند:

ریاست محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، خواهان پرونده به کلاسه [شماره کلاسه] مطروحه در آن شعبه محترم، در مقام تشریح و دفاع از خواسته خود مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک، مراتب ذیل را معروض می دارم:

۱. شرح ماوقع و تاریخچه معامله:
   موکل به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ]، یک واحد آپارتمان/مغازه/زمین به پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل ملک] را از خوانده محترم خریداری نموده است. تمامی ثمن معامله به مبلغ [مبلغ] ریال طی [نحوه پرداخت: مثلاً چک های بانکی شماره... و فیش واریزی...] به خوانده محترم پرداخت گردیده و ایشان اقرار به دریافت کامل ثمن نموده اند.

۲. تعهدات قراردادی و نقض عهد خوانده:
   مطابق بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه، خوانده متعهد گردیده بود در تاریخ [تاریخ مقرر در قرارداد] با حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره]، نسبت به انتقال سند رسمی ملک به نام موکل اقدام نماید. اینجانب در تاریخ مقرر، با در دست داشتن کلیه مدارک لازم و آمادگی کامل جهت انجام هرگونه تکلیف قانونی، در دفترخانه مذکور حاضر گردیدم، لیکن خوانده محترم بدون هیچ دلیل موجهی از حضور در دفترخانه و ایفای تعهد خود امتناع ورزیده اند که گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه [شماره] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی] مؤید این امر است.

۳. مستندات حقوقی و قانونی:
   الف. ماده ۱۰ قانون مدنی: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
   ب. ماده ۲۱۹ قانون مدنی: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
   ج. ماده ۲۲۰ قانون مدنی: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.»
   با توجه به مراتب فوق، تعهد خوانده به انتقال سند رسمی، یک تعهد قانونی و قراردادی بوده و ایشان ملزم به انجام آن هستند.

۴. درخواست:
   لذا با عنایت به مطالب معروضه و مستندات پیوست (مبایعه نامه، گواهی عدم حضور، مدارک پرداخت ثمن)، از محضر محترم دادگاه استدعای صدور حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک/آپارتمان/مغازه پلاک ثبتی [شماره پلاک] به نام اینجانب [نام خواهان] و نیز محکومیت ایشان به پرداخت وجه التزام قراردادی از تاریخ [تاریخ عدم حضور] لغایت اجرای کامل حکم و پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) را دارم.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان
امضاء

نمونه لایحه دفاعیه خوانده (فروشنده)

فرض کنید خوانده (فروشنده) به دلیل عدم پرداخت کامل ثمن یا عدم انجام سایر تعهدات توسط خریدار، از انتقال سند خودداری می کند:

ریاست محترم شعبه [شماره شعبه] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خوانده]، خوانده پرونده به کلاسه [شماره کلاسه] مطروحه از سوی آقای/خانم [نام خواهان]، در مقام دفاع از دعوای مطروحه و در پاسخ به ادعاهای واهی خواهان، مراتب ذیل را معروض می دارم:

۱. پاسخ به ادعای خواهان و شرح عدم ایفای تعهدات ایشان:
   خواهان محترم، با استناد به مبایعه نامه مورخ [تاریخ]، درخواست الزام اینجانب به تنظیم سند رسمی را مطرح نموده اند. این در حالی است که ایشان به تعهدات اساسی خود که شرط مقدم بر انجام تعهد بنده (تنظیم سند) بوده، عمل نکرده اند. مطابق بند [شماره بند] ماده [شماره ماده] مبایعه نامه، خواهان متعهد به پرداخت کل ثمن معامله به مبلغ [مبلغ] ریال تا تاریخ [تاریخ مقرر برای پرداخت ثمن] بوده است. لیکن تاکنون تنها مبلغ [مبلغ پرداخت شده] ریال را پرداخت کرده و مبلغ [مابقی ثمن] ریال از ثمن معامله همچنان در ذمه ایشان باقی است.

۲. عدم تحقق شرط تنظیم سند:
   بر اساس قرارداد فی مابین، تنظیم سند رسمی منوط به پرداخت کامل ثمن معامله بوده و تا زمانی که خواهان به تعهد خود در خصوص پرداخت ثمن عمل ننماید، تعهد اینجانب به تنظیم سند، موضوعیت نخواهد داشت. لذا، ادعای خواهان مبنی بر امتناع بنده از تنظیم سند، فاقد وجاهت قانونی است، چرا که ایشان خود در انجام مقدمات و شروط تعهد، قصور ورزیده اند.

۳. مستندات حقوقی:
   الف. ماده ۳۷۷ قانون مدنی: «هر یک از بایع و مشتری حق دارد که در صورت عدم تادیه ثمن و یا عدم تسلیم مبیع از تسلیم مبیع و یا تادیه ثمن امتناع ورزد مگر اینکه بر حسب قرارداد، تسلیم مبیع یا تادیه ثمن هر یک مقدم بر دیگری قرار داده شده باشد.»
   ب. عدم اخذ گواهی عدم حضور موجه: با توجه به عدم ایفای تعهدات خواهان، حتی اگر ایشان گواهی عدم حضور اخذ کرده باشند، این گواهی فاقد ارزش حقوقی است زیرا خود ایشان شرایط لازم برای الزام به حضور اینجانب در دفترخانه را فراهم نکرده اند.

۴. درخواست:
   با توجه به مطالب معروضه و عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خواهان، بنده تقاضای رد دعوای خواهان و محکومیت ایشان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی را از محضر محترم دادگاه دارم. همچنین، در صورت صلاحدید دادگاه محترم، تقاضای صدور قرار معاینه محل و تحقیق محلی جهت احراز وضعیت فعلی ملک و عدم پرداخت کامل ثمن را دارم.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خوانده/وکیل خوانده
امضاء

نمونه لایحه پاسخ به تجدیدنظرخواهی

فرض کنید رای بدوی به نفع شما صادر شده و طرف مقابل تجدیدنظرخواهی کرده است:

ریاست و مستشاران محترم دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان]

با سلام و احترام،
به وکالت از سوی تجدیدنظرخوانده محترم، آقای/خانم [نام تجدیدنظرخوانده] و در مقام پاسخ به لایحه تجدیدنظرخواهی آقای/خانم [نام تجدیدنظرخواه]، مراتب ذیل را به استحضار عالی می رساند:

۱. خلاصه ای از پرونده و رای بدوی:
   دادگاه محترم بدوی، شعبه [شماره شعبه]، طی دادنامه شماره [شماره دادنامه] مورخ [تاریخ دادنامه]، پس از بررسی جامع و دقیق ادله و مستندات ابرازی طرفین و شنیدن اظهارات ایشان، حکم به [خلاصه رای: مثلاً الزام تجدیدنظرخواه به تنظیم سند رسمی ملک و پرداخت خسارت تأخیر] صادر فرموده اند. این رای، کاملاً مستدل، مستند و منطبق با موازین قانونی و شرعی صادر گردیده است.

۲. پاسخ به دلایل تجدیدنظرخواهی:
   الف. ادعای [مثلاً عدم پرداخت ثمن]: تجدیدنظرخواه در لایحه خود مجدداً به [مثلاً عدم پرداخت کامل ثمن توسط موکل] اشاره نموده اند. این در حالی است که در مرحله بدوی، با ارائه [مثلاً فیش های واریزی و شهادت شهود]، پرداخت کامل ثمن معامله به اثبات رسیده و دادگاه محترم بدوی نیز بر این اساس حکم صادر نموده است. دلایل جدیدی نیز در لایحه تجدیدنظرخواهی ارائه نگردیده که قابلیت نقض رای بدوی را داشته باشد.
   ب. ادعای [مثلاً وجود خیار فسخ]: تجدیدنظرخواه مدعی [مثلاً وجود خیار غبن فاحش] می باشند. این در حالی است که مطابق بند [شماره] قرارداد، کلیه خیارات، به استثنای خیار تدلیس، از طرفین سلب و ساقط گردیده است. علاوه بر این، ارزش ملک [در زمان معامله] و [در زمان حاضر] توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین و این موضوع در مرحله بدوی بررسی شده است.

۳. عدم وجود دلیل جدید:
   همانگونه که مستحضرید، تجدیدنظرخواهی زمانی موجه خواهد بود که دلایل یا مستندات جدیدی ارائه شود که قابلیت نقض رای بدوی را داشته باشد، یا ایراد حقوقی اساسی به رای بدوی وارد باشد. تجدیدنظرخواه صرفاً به تکرار ادعاهای پیشین خود پرداخته اند که همگی در مرحله بدوی مورد بررسی قرار گرفته و رد شده اند.

۴. درخواست:
   لذا با عنایت به مطالب معروضه و با توجه به مستندات و ادله موجود در پرونده که به تفصیل در مرحله بدوی مورد رسیدگی قرار گرفته، از محضر محترم قضات تجدیدنظر، تقاضای رد تجدیدنظرخواهی و تأیید و ابرام دادنامه صادره از شعبه [شماره شعبه] دادگاه بدوی را دارم.

با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی وکیل تجدیدنظرخوانده
امضاء

تحلیل مواد قانونی و رویه قضایی کلیدی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ریشه های محکمی در قوانین و رویه های قضایی ایران دارد. آشنایی با مواد قانونی مرتبط و رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، برای هر دو طرف دعوا حیاتی است.

قوانین مدنی

قانون مدنی به عنوان مادر قوانین خصوصی، اصلی ترین مبانی این دعوا را فراهم می آورد:

• ماده ۱۰: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» این ماده اصل آزادی قراردادها و لزوم وفای به عهد را بیان می کند.
• ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» این ماده اصول لازم الاجرا بودن قراردادها را تأکید می کند.
• ماده ۲۲۰: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.» تنظیم سند رسمی، از نتایج عرفی و قانونی عقد بیع املاک است.
• ماده ۲۲۱: «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت وارده طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر طبق قانون موجب ضمان باشد.» این ماده مبنای مطالبه خسارت تأخیر را فراهم می آورد.
• ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن ثابت شود.» این ماده اصل صحت قراردادها را بیان می کند.
• ماده ۳۶۲: «آثار بیع صحیح از قرار ذیل است: ۱- به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. ۲- عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. ۳- عقد بیع بایع را به ضمان درک مبیع و در صورت مستحق الغیر در آمدن آن ملزم می نماید. ۴- عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند.» این ماده آثار اصلی عقد بیع را مشخص می کند که از جمله آن ها تسلیم مبیع و مالکیت مشتری است.

قوانین ثبتی

قانون ثبت اسناد و املاک، تعیین کننده اعتبار سند رسمی است:

• ماده ۲۲: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.» این ماده اصل رسمی بودن اسناد املاک را تصریح می کند.
• ماده ۴۷: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است: ۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع املاکی که ثبت شده است.» این ماده لزوم ثبت رسمی معاملات املاک را در مناطق دارای اداره ثبت، الزامی می داند.

قوانین آیین دادرسی مدنی

قانون آیین دادرسی مدنی، چارچوب شکلی طرح و رسیدگی به دعوا را مشخص می کند:

• ماده ۸۴: این ماده ایرادات شکلی را برشمرده است (مثلاً عدم صلاحیت دادگاه، عدم اهلیت خواهان، عدم توجه دعوا به خوانده) که خوانده می تواند در اولین جلسه دادرسی آن را مطرح کند.
• ماده ۱۹۸: «در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شود اصل بر بقاء آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» این ماده اصل استصحاب را بیان می کند و در مورد تعهدات قراردادی کاربرد دارد.
• ماده ۵۱۵: این ماده در خصوص مطالبه خسارات است و امکان مطالبه خسارات ناشی از دادرسی (مانند حق الوکاله وکیل، هزینه دادرسی) را فراهم می کند.
• ماده ۵۱۹: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که برای اثبات دعوا لازم باشد از قبیل دستمزد کارشناس و هزینه تحقیقات محلی.» این ماده مفهوم خسارات دادرسی را تشریح می کند.

تشریح رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۰۵/۰۹/۱۳۹۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور

یکی از مهمترین آرای وحدت رویه مرتبط با معاملات املاک، رای شماره ۷۳۳ دیوان عالی کشور است. این رای در خصوص امکان ابطال اسناد عادی در مواجهه با معاملات رسمی و اعتبار قولنامه در زمانی که ملک به دیگری منتقل شده باشد، صادر شده است. مفاد این رای به طور خلاصه بیان می کند که:
چنانچه مالکیت رسمی فروشنده در زمان معامله با سند عادی محرز باشد و سپس فروشنده همان ملک را به شخص ثالث با سند رسمی منتقل کند، نمی توان صرفاً به استناد ثبت رسمی معامله دوم، معامله اول (سند عادی) را باطل دانست. بلکه دادگاه باید به اعتبار قرارداد عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) رسیدگی کرده و در صورت احراز صحت آن، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی به نفع خریدار اول صادر نماید. در صورتی که اجرای حکم مزبور به دلیل انتقال رسمی به ثالث غیرممکن باشد، خریدار اول می تواند خسارت وارده را از فروشنده مطالبه کند.
این رای به خریداران با سند عادی، پشتوانه قوی حقوقی می دهد و از این جهت اهمیت زیادی دارد که نقش دادگاه را در تنفیذ اسناد عادی و حمایت از حقوق خریداران واقعی مشخص می کند.

الزام به تنظیم سند رسمی و خسارت تأخیر در انجام تعهد (وجه التزام)

در بسیاری از مبایعه نامه های ملکی، بندی تحت عنوان «وجه التزام» یا «خسارت تأخیر در انجام تعهد» گنجانده می شود. این بند، به منظور تضمین اجرای تعهدات قراردادی از سوی طرفین، به ویژه تعهد به تنظیم سند رسمی، پیش بینی می شود. در صورت عدم ایفای تعهد در موعد مقرر، متعهدله می تواند علاوه بر درخواست اصلی (الزام به تنظیم سند)، مطالبه وجه التزام را نیز از دادگاه بخواهد.

مبانی حقوقی مطالبه وجه التزام

وجه التزام در حقوق ایران، نوعی جبران خسارت قراردادی مقطوع است که طرفین پیشاپیش در قرارداد خود به آن توافق کرده اند. مبنای قانونی آن، مواد ۲۲۱، ۲۲۶ و ۲۳۰ قانون مدنی است:

• ماده ۲۲۱ قانون مدنی: که پیشتر ذکر شد، مسئولیت جبران خسارت ناشی از تخلف از تعهد را بیان می کند.
• ماده ۲۲۶ قانون مدنی: «در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نشده طرف وقتی می تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام را مطالبه کرده است.» این ماده شرط فرارسیدن موعد و مطالبه تعهد را برای جبران خسارت ضروری می داند.
• ماده ۲۳۰ قانون مدنی: «اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که در قرارداد ملتزم شده است محکوم کند.» این ماده به صراحت اعتبار وجه التزام تعیین شده در قرارداد را تأیید می کند.

شرایط مطالبه و نحوه محاسبه

برای اینکه خریدار بتواند وجه التزام تأخیر در تنظیم سند را مطالبه کند، باید شرایط زیر را احراز نماید:

1. پیش بینی وجه التزام در قرارداد: مبلغ وجه التزام و شرایط مطالبه آن باید به صراحت و وضوح در قولنامه یا مبایعه نامه قید شده باشد. مثلاً: «در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در تاریخ مقرر، طرف متخلف روزانه مبلغ [عدد] ریال به عنوان خسارت تأخیر در انجام تعهد به طرف دیگر پرداخت خواهد کرد.»
2. اثبات تخلف فروشنده: خریدار باید ثابت کند که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کرده است. گواهی عدم حضور از دفترخانه اسناد رسمی مهمترین دلیل در این خصوص است.
3. ایفای تعهدات از سوی خریدار: خریدار باید تمامی تعهدات خود، به ویژه پرداخت کامل ثمن معامله یا آمادگی برای پرداخت آن را ثابت کند. اگر خود خریدار به تعهداتش عمل نکرده باشد، نمی تواند وجه التزام را مطالبه کند.
4. فرارسیدن موعد: تاریخ مقرر برای تنظیم سند گذشته باشد.

نحوه محاسبه خسارت: در صورت وجود بند وجه التزام، دادگاه نمی تواند مبلغی کمتر یا بیشتر از آنچه در قرارداد تعیین شده، حکم دهد. این مبلغ بر اساس تعداد روزهای تأخیر (از تاریخ عدم حضور تا زمان اجرای حکم یا تاریخ تنظیم سند) محاسبه می شود. اگر در قرارداد وجه التزام پیش بینی نشده باشد، خریدار همچنان می تواند بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خسارت تأخیر تأدیه (معمولاً بر اساس شاخص بانک مرکزی) را مطالبه کند، اما این خسارت متفاوت از وجه التزام توافقی است.

نمونه آرای دادگاه (دادنامه) مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

درک نحوه استدلال و تصمیم گیری دادگاه ها در پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی ملک، برای تمامی ذی نفعان بسیار آموزنده است. در ادامه، نمونه هایی از آرای دادگاه (دادنامه) با تحلیل بخش های کلیدی ارائه می شود تا تصویر روشنی از روند قضایی ارائه گردد.

نمونه دادنامه بدوی با تحلیل

فرض کنید دادنامه ای به شرح زیر صادر شده است:

دادنامه شماره: [شماره دادنامه]
تاریخ صدور: [تاریخ صدور]
مرجع صادرکننده: شعبه [شماره] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

خواهان: آقای/خانم [نام خواهان] با وکالت [نام وکیل]
خوانده: آقای/خانم [نام خوانده]

خواسته: الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی [شماره] بخش [شماره] [نام شهرستان] به انضمام کلیه خسارات دادرسی و وجه التزام قراردادی.

گردش کار: خواهان دادخواستی به شرح ستون خواسته تقدیم نموده و اظهار داشته که به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ]، آپارتمان مورد نظر را از خوانده خریداری کرده و تمامی ثمن معامله را به شرح اسناد پیوست پرداخت نموده است. با وجود حضور در دفترخانه اسناد رسمی [شماره] در تاریخ مقرر [تاریخ عدم حضور] و اخذ گواهی عدم حضور، خوانده از ایفای تعهد خود امتناع ورزیده است.

رای دادگاه:
دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده، از جمله مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ]، فیش های واریزی ثمن، گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه اسناد رسمی [شماره]، و استعلام ثبتی ملک که مؤید مالکیت خوانده در زمان معامله و در حال حاضر است، همچنین عدم ارائه دلیل موجهی از سوی خوانده در قبال ادعای خواهان، و با استناد به اصول صحت و لزوم قراردادها (مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ قانون مدنی)، دعوای خواهان را وارد و موجه تشخیص می دهد.
بنابراین، دادگاه مستنداً به مواد فوق و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به الزام خوانده آقای/خانم [نام خوانده] به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی [شماره] بخش [شماره] [نام شهرستان] به نام خواهان آقای/خانم [نام خواهان] صادر و اعلام می نماید.
همچنین، در خصوص مطالبه وجه التزام قراردادی، با توجه به تصریح در بند [شماره] قرارداد و احراز تخلف خوانده، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت روزانه [مبلغ وجه التزام] ریال از تاریخ [تاریخ عدم حضور] لغایت زمان اجرای حکم در حق خواهان صادر می گردد.
خوانده همچنین به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه ابطال تمبر و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می شود.
رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان [نام استان] می باشد.

دادرس شعبه [شماره] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]

تحلیل:
این دادنامه نشان می دهد که دادگاه چگونه با تکیه بر مستندات ارائه شده توسط خواهان (مبایعه نامه، گواهی عدم حضور، فیش ها) و عدم ارائه دفاع موجه از سوی خوانده، به اصل صحت قرارداد و لزوم وفای به عهد استناد کرده و حکم به نفع خریدار صادر کرده است. ذکر مواد قانونی مرتبط، نشان دهنده استدلال حقوقی قوی دادگاه است. همچنین، دادنامه به طور جداگانه به هر دو خواسته (الزام به تنظیم سند و وجه التزام) پاسخ داده است.

نمونه دادنامه تجدیدنظر با تحلیل

فرض کنید رای بدوی فوق در دادگاه تجدیدنظر تایید شده است:

دادنامه شماره: [شماره دادنامه تجدیدنظر]
تاریخ صدور: [تاریخ صدور]
مرجع صادرکننده: شعبه [شماره] دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان]

تجدیدنظرخواه: آقای/خانم [نام خوانده بدوی]
تجدیدنظرخوانده: آقای/خانم [نام خواهان بدوی]

خواسته تجدیدنظرخواهی: نقض دادنامه شماره [شماره دادنامه بدوی] صادره از شعبه [شماره] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان].

گردش کار: تجدیدنظرخواه به موجب دادخواست تجدیدنظرخواهی، نسبت به دادنامه بدوی صادره به شرح فوق اعتراض نموده و دلیل تجدیدنظرخواهی را [مثلاً عدم پرداخت کامل ثمن توسط تجدیدنظرخوانده] اعلام کرده است.

رای دادگاه:
دادگاه تجدیدنظر استان، با بررسی دقیق اوراق و محتویات پرونده و لایحه تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه و پاسخ تجدیدنظرخوانده، و با عنایت به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته به نحو صحیح و مستدل و با رعایت اصول و موازین قانونی صادر گردیده و تجدیدنظرخواه نیز در این مرحله هیچ دلیل یا مدرک جدیدی که موجب نقض رای بدوی گردد، ارائه ننموده است، و ادعاهای مطرح شده در لایحه تجدیدنظرخواهی قبلاً در مرحله بدوی مورد رسیدگی قرار گرفته و رد شده است؛
لذا دادگاه تجدیدنظرخواهی را غیرموجه تشخیص داده و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه شماره [شماره دادنامه بدوی] صادره از شعبه [شماره] دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان] را تأیید و ابرام می نماید.
این رای قطعی است.

رئیس شعبه [شماره] دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان]
مستشاران شعبه [شماره] دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان]

تحلیل:
این دادنامه تجدیدنظر نشان می دهد که دادگاه تجدیدنظر، عمدتاً به بررسی این موضوع می پردازد که آیا رای بدوی بر اساس موازین قانونی و با دلایل کافی صادر شده است یا خیر. در صورت عدم ارائه دلیل جدید یا ایراد اساسی به رای بدوی، معمولاً رای بدوی تایید می شود. این امر بر اهمیت جمع آوری مدارک و ارائه دفاع کامل در مرحله بدوی تأکید دارد.

سوالات متداول

۱. اگر خریدار تمامی ثمن را پرداخت نکرده باشد، می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد؟

خیر، اصولاً خریدار تنها در صورتی می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند که به تمامی تعهدات خود، از جمله پرداخت کامل ثمن معامله، عمل کرده باشد یا حداقل آمادگی خود را برای پرداخت مابقی ثمن در زمان تنظیم سند به اثبات برساند. در غیر این صورت، فروشنده می تواند با استناد به ماده ۳۷۷ قانون مدنی، از انجام تعهد خود امتناع ورزد و دادگاه نیز دعوای خریدار را رد خواهد کرد. خریدار می تواند همزمان با طرح دعوا، باقیمانده ثمن را به صندوق دادگستری تودیع کند.

۲. آیا برای ملک قولنامه ای می توان سند رسمی گرفت؟ چگونه؟

بله، دقیقاً هدف از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همین است که برای ملکی که صرفاً با قولنامه (سند عادی) معامله شده، سند رسمی به نام خریدار منتقل شود. این فرآیند با طرح دادخواست در دادگاه و اثبات صحت معامله و ایفای تعهدات از سوی خریدار صورت می گیرد. در صورت صدور حکم قطعی به نفع خریدار و امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه، نماینده دادگاه می تواند به جای فروشنده، سند را امضا کند.

۳. در صورت فوت فروشنده/خریدار، دعوای الزام به تنظیم سند چگونه پیگیری می شود؟

در صورت فوت هر یک از طرفین معامله، وراث قانونی آن ها، قائم مقام متوفی محسوب می شوند. اگر فروشنده فوت کرده باشد، خریدار باید دعوای الزام به تنظیم سند را به طرفیت تمامی وراث فروشنده مطرح کند. در صورت فوت خریدار نیز، وراث او می توانند دعوا را به طرفیت فروشنده (یا وراث او) پیگیری کنند. در هر دو حالت، ارائه گواهی حصر وراثت ضروری است.

۴. اگر ملک در رهن یا توقیف باشد، تکلیف چیست؟

اگر ملک در رهن بانک یا شخص ثالث باشد (مثلاً به دلیل وام) یا توقیف قضایی شده باشد (مثلاً به دلیل بدهی فروشنده)، ابتدا باید نسبت به فك رهن و رفع توقیف اقدام شود. خریدار می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند، خواسته فك رهن و رفع توقیف را نیز مطرح کند. در این صورت، دادگاه ابتدا حكم به فك رهن و رفع توقیف و سپس به تنظیم سند رسمی خواهد داد. هزینه های مربوط به فك رهن یا رفع توقیف بر عهده فروشنده است.

۵. آیا بدون اظهارنامه و گواهی عدم حضور می توان دعوا را مطرح کرد؟

گرچه ارسال اظهارنامه و اخذ گواهی عدم حضور، مدارک بسیار مهمی برای اثبات امتناع فروشنده و مطالبه خسارت تأخیر هستند، اما نبود آن ها لزوماً به معنی رد دعوا نیست. خواهان می تواند با سایر دلایل و قرائن (مثل شهادت شهود یا پیامک ها) امتناع فروشنده را اثبات کند. با این حال، بدون گواهی عدم حضور، مطالبه وجه التزام قراردادی (خسارت تأخیر) بسیار دشوار یا غیرممکن خواهد بود. توصیه می شود حتماً این دو اقدام انجام شوند.

۶. هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند چقدر است؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، یک دعوای مالی محسوب می شود. هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می گردد. معمولاً این هزینه در مرحله بدوی حدود ۳.۵ درصد و در مرحله تجدیدنظر ۴.۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است. این ارزش توسط اداره امور مالیاتی تعیین می شود و ممکن است با ارزش واقعی ملک تفاوت قابل توجهی داشته باشد. علاوه بر این، هزینه های دیگری مانند حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و … نیز به پرونده اضافه خواهد شد.

۷. چه مدت طول می کشد تا حکم الزام به تنظیم سند صادر و اجرا شود؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند ثابت نیست و به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله حجم کاری دادگاه ها، پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی، تعداد جلسات رسیدگی، و احتمال تجدیدنظرخواهی یا واخواهی. به طور کلی، از زمان تقدیم دادخواست تا صدور حکم قطعی و اجرای آن، ممکن است بین ۶ ماه تا چندین سال به طول انجامد.

۸. نقش وکیل متخصص ملکی در این دعوا چیست؟

نقش وکیل متخصص ملکی در دعوای الزام به تنظیم سند بسیار حیاتی است. وکیل با تسلط بر قوانین و رویه های قضایی، می تواند در مراحل زیر به موکل خود یاری رساند:

• مشاوره اولیه و بررسی صحت قرارداد و مدارک.
• انجام اقدامات پیش از دادخواست (اظهارنامه، گواهی عدم حضور).
• تنظیم دقیق و کامل دادخواست و ضمائم آن.
• پیگیری پرونده در تمامی مراحل دادگاه بدوی، تجدیدنظر و اجرای احکام.
• تنظیم لوایح دفاعیه مستدل و مستند.
• مطالبه صحیح خسارات و وجه التزام.
• نمایندگی در جلسات دادگاه و دفاع مؤثر از حقوق موکل.

نتیجه گیری و توصیه پایانی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از پرشمارترین و در عین حال پیچیده ترین دعاوی ملکی در نظام حقوقی ایران است که هدف آن تثبیت مالکیت قانونی خریداران املاک می باشد. این فرآیند حقوقی، که از مراحل مقدماتی نظیر بررسی دقیق قرارداد و ارسال اظهارنامه آغاز شده و تا تنظیم دادخواست، رسیدگی در دادگاه و اجرای حکم ادامه می یابد، نیازمند دقت، دانش حقوقی و رعایت تمامی تشریفات قانونی است.

اهمیت سند رسمی در تضمین حقوق مالکیت و پیشگیری از اختلافات آتی، بر کسی پوشیده نیست و از همین رو، قانون گذار نیز تمهیدات لازم را برای الزام فروشندگان به ایفای تعهد خود در این زمینه پیش بینی کرده است. همان طور که در این مقاله تشریح شد، ارکان دعوا، مواد قانونی مرتبط، رویه قضایی و حتی مطالبه خسارت تأخیر، دارای جزئیات و نکات حقوقی فراوانی هستند که عدم آگاهی از آن ها می تواند به تضییع حقوق یکی از طرفین منجر شود.

با توجه به ماهیت فنی و تخصصی این دعاوی و پیچیدگی های حقوقی حاکم بر آن ها، توصیه قاطع می شود که پیش از هرگونه اقدام حقوقی، نسبت به جمع آوری تمامی مستندات و مدارک لازم اهتمام ورزیده و حتماً از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص ملکی بهره مند شوید. یک وکیل مجرب می تواند با تحلیل دقیق پرونده، ارزیابی شانس موفقیت، تنظیم صحیح دادخواست و لوایح دفاعیه، و پیگیری مستمر مراحل دادرسی، راهگشای شما در پیچ و خم های این مسیر حقوقی باشد و به بهترین نحو از حقوق و منافع شما دفاع نماید.