مالکیت مشاع پدیده ای رایج در روابط حقوقی افراد جامعه است که در پی آن چند نفر به صورت مشترک مالک یک مال واحد می شوند. این نوع مالکیت اگرچه در بسیاری از موارد مطلوب و کارآمد است اما در شرایطی می تواند منجر به بروز اختلاف و پیچیدگی های حقوقی گردد به ویژه زمانی که یکی از شرکا محجور باشد. افراز ملک مشاع به عنوان راهکاری قانونی برای خروج از وضعیت اشاعه و تعیین حدود مالکیت هر یک از شرکا از اهمیت بسزایی برخوردار است. این اهمیت زمانی دوچندان می شود که یکی از مالکین مشاع به دلیل حجر فاقد اهلیت لازم برای اداره امور مالی خود باشد.
تعریف ملک مشاع و افراز : مفاهیم بنیادین حقوقی
ملک مشاع در اصطلاح حقوقی به مالی اطلاق می شود که مالکیت آن به طور همزمان به چند نفر تعلق دارد بدون آنکه سهم هر یک به طور مشخص و جداگانه تعیین شده باشد. به عبارت دیگر اجزاء و ذرات مال مشاع بین تمامی مالکین مشترک است و هیچ کدام از شرکا نمی توانند به طور مستقل و انحصاری در بخشی از آن تصرف نمایند مگر با اذن سایر شرکا. این مفهوم در ماده ۵۷۱ قانون مدنی به صراحت بیان شده است که “شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه”.
افراز در لغت به معنای جدا کردن و ممتاز نمودن است و در اصطلاح حقوقی به عملیاتی اطلاق می شود که به منظور پایان دادن به حالت اشاعه و تعیین حدود مستقل مالکیت هر یک از شرکا بر مال مشاع صورت می گیرد. افراز به منزله تقسیم مال مشاع به قطعات مستقل و مجزا است به نحوی که پس از افراز هر یک از شرکا مالک قطعه مشخص و معینی از مال مشاع خواهند بود و از حالت مالکیت مشاعی خارج می شوند.
محجور کیست؟ بررسی انواع حجر در قانون مدنی
محجور در اصطلاح حقوقی به شخصی اطلاق می شود که به دلیل وجود برخی شرایط قانونی از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع شده و فاقد اهلیت استیفاء است. اهلیت استیفاء به معنای توانایی قانونی شخص برای اعمال حقوق مدنی خود و انجام معاملات و تصرفات حقوقی است. ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی سه دسته از افراد را محجور اعلام کرده است :
- صغار : افرادی که به سن بلوغ شرعی نرسیده اند. سن بلوغ شرعی در پسران ۱۵ سال تمام قمری و در دختران ۹ سال تمام قمری است. صغار به دلیل عدم رشد عقلی کافی محجور محسوب می شوند و نمی توانند به طور مستقل در امور مالی خود تصرف نمایند.
- اشخاص غیر رشید : افرادی که اگرچه به سن بلوغ رسیده اند اما به دلیل سفاهت (عدم توانایی در اداره امور مالی به نحو متعارف) یا عدم رشد عقلی لازم قادر به اداره اموال و حقوق مالی خود نیستند. تشخیص عدم رشد بر عهده دادگاه صالح است.
- مجانین : افرادی که به اختلالات روانی مبتلا بوده و قوه تمیز و اراده آزادانه را از دست داده اند. جنون به هر درجه ای که باشد موجب حجر است و مجنون به طور کلی از تصرف در اموال خود ممنوع است.
لازم به ذکر است که حجر یک وضعیت استثنایی است و اصل بر اهلیت افراد است. بنابراین برای اثبات حجر یک شخص باید دلایل و مستندات قانونی محکمه پسند ارائه شود.
شرایط قانونی افراز ملک مشاع محجور : اهلیت و نمایندگی قانونی
افراز ملک مشاع به عنوان یک عمل حقوقی مستلزم وجود شرایط عمومی صحت معاملات است که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به آنها اشاره شده است. علاوه بر این شرایط عمومی افراز ملک مشاع محجور شرایط خاصی را نیز می طلبد که به دلیل وضعیت حقوقی محجور ناشی می شود. مهم ترین این شرایط عبارتند از :
- لزوم وجود نمایندگی قانونی : از آنجا که محجور فاقد اهلیت استیفاء است نمی تواند به طور مستقیم و به نمایندگی از خود اقدام به افراز ملک مشاع نماید. در این موارد نمایندگی قانونی محجور بر عهده ولی قهری قیم یا امین او خواهد بود. ولی قهری (پدر و جد پدری) برای صغار قیم برای صغار و غیر رشید فاقد ولی قهری و امین در شرایط خاصی که دادگاه تعیین می کند نمایندگان قانونی محجور محسوب می شوند.
- رعایت مصلحت محجور : نماینده قانونی محجور در تمامی اقدامات خود از جمله افراز ملک مشاع باید مصلحت محجور را رعایت نماید. به عبارت دیگر افراز ملک مشاع باید به نفع محجور بوده و منافع او را تامین نماید. در صورتی که افراز به ضرر محجور باشد نماینده قانونی حق انجام آن را ندارد و در صورت انجام عمل حقوقی مزبور غیرنافذ خواهد بود.
- اخذ مجوز از دادگاه (در موارد خاص) : در برخی موارد انجام افراز ملک مشاع محجور مستلزم اخذ مجوز از دادگاه صالح است. به عنوان مثال اگر نماینده قانونی محجور (به ویژه قیم) بخواهد ملک مشاع را به قیمی از خود یا به نزدیکان خود انتقال دهد لازم است از دادگاه مجوز اخذ نماید. همچنین در صورتی که افراز ملک مشاع محجور مستلزم فروش سهم مشاعی او باشد معمولاً اخذ مجوز از دادگاه ضروری است.
مراحل قانونی افراز ملک مشاع محجور : از توافق تا دادخواست
افراز ملک مشاع به دو طریق تراضی (توافقی) و اجباری (قضایی) قابل انجام است.
افراز تراضی (توافقی)
- توافق بین شرکا : در صورتی که تمامی شرکای ملک مشاع از جمله نماینده قانونی محجور بر افراز ملک مشاع به نحو مشخصی توافق داشته باشند می توانند افراز را به صورت تراضی انجام دهند. توافق شرکا باید به صورت کتبی تنظیم و به امضای تمامی آنها برسد.
- مراجعه به اداره ثبت : پس از توافق شرکا باید با ارائه مدارک لازم (از جمله سند مالکیت مشاعی توافق نامه افراز و مدارک نمایندگی قانونی محجور) به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نمایند.
- انجام عملیات افراز توسط اداره ثبت : اداره ثبت پس از بررسی مدارک و احراز صحت توافق اقدام به انجام عملیات افراز و صدور سند مالکیت مفروزی برای هر یک از شرکا می نماید.
افراز اجباری (قضایی)
- عدم توافق بین شرکا : در صورتی که بین شرکای ملک مشاع از جمله نماینده قانونی محجور در خصوص افراز ملک مشاع توافق حاصل نشود هر یک از شرکا می توانند با تقدیم دادخواست افراز به دادگاه صالح (دادگاه حقوقی محل وقوع ملک) تقاضای افراز اجباری ملک مشاع را مطرح نمایند.
- رسیدگی دادگاه و ارجاع به کارشناس : دادگاه پس از وصول دادخواست به موضوع رسیدگی نموده و در صورت لزوم موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا امکان افراز ملک مشاع را بررسی و نقشه افرازی را تهیه نماید.
- صدور حکم افراز : پس از وصول نظر کارشناس و انجام تحقیقات لازم دادگاه در صورتی که امکان افراز ملک مشاع را تشخیص دهد حکم به افراز ملک مشاع صادر می نماید.
- اجرای حکم افراز : حکم افراز دادگاه توسط واحد اجرای احکام دادگستری به اجرا در می آید و سند مالکیت مفروزی برای هر یک از شرکا صادر می شود.
در خصوص افراز ملک مشاع محجور در هر دو روش تراضی و اجباری رعایت مصلحت محجور و نمایندگی قانونی او الزامی است. به ویژه در افراز تراضی نماینده قانونی محجور باید با دقت و احتیاط کامل عمل نموده و از تضییع حقوق محجور جلوگیری نماید.
نقش قیم و ولی در افراز ملک مشاع محجور : اختیارات و محدودیت ها
ولی قهری و قیم به عنوان نمایندگان قانونی محجور اختیارات گسترده ای در اداره امور مالی و حقوقی محجور دارند. این اختیارات شامل اقدام به افراز ملک مشاع محجور نیز می شود. با این حال اختیارات ولی و قیم در این زمینه مطلق نبوده و محدودیت هایی بر آن اعمال شده است.
اختیارات ولی قهری و قیم در افراز ملک مشاع :
- انجام افراز تراضی : ولی قهری و قیم می توانند با سایر شرکای ملک مشاع در خصوص افراز ملک مشاع به صورت تراضی توافق نمایند و مراحل قانونی آن را طی کنند.
- تقدیم دادخواست افراز : در صورت عدم توافق با سایر شرکا ولی قهری و قیم می توانند به نمایندگی از محجور دادخواست افراز اجباری ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نمایند.
- پیگیری مراحل افراز : ولی قهری و قیم مسئول پیگیری مراحل افراز ملک مشاع چه به صورت تراضی و چه به صورت قضایی هستند و باید در این راستا اقدامات لازم را انجام دهند.
محدودیت های اختیارات ولی قهری و قیم در افراز ملک مشاع :
- لزوم رعایت مصلحت محجور : همانطور که پیش تر اشاره شد ولی قهری و قیم در تمامی اقدامات خود از جمله افراز ملک مشاع باید مصلحت محجور را رعایت نمایند.
- ممنوعیت انجام معاملات با خود (ماده ۱۲۴۰ قانون مدنی) : قیم نمی تواند به اسم قیمومت با خود معامله کند اعم از اینکه مال محجور را به خود بفروشد یا از خود برای محجور بخرد یا اینکه به خود اجاره دهد یا از خود برای محجور اجاره کند و غیره. این ممنوعیت در خصوص افراز ملک مشاع نیز جاری است. به عنوان مثال قیم نمی تواند سهم مشاعی محجور را در فرآیند افراز به خود منتقل کند.
- لزوم اخذ مجوز از دادگاه در موارد خاص (ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی) : قیم برای انجام برخی از تصرفات در اموال محجور از جمله فروش مال غیرمنقول محجور نیاز به اخذ مجوز از دادگاه دارد. اگر افراز ملک مشاع محجور مستلزم فروش سهم مشاعی او باشد معمولاً اخذ مجوز از دادگاه ضروری است.
افراز ملک مشاع محجور از طریق توافق : امکان سنجی و شرایط آن
افراز ملک مشاع محجور از طریق توافق در صورتی امکان پذیر است که تمامی شرکای ملک مشاع از جمله نماینده قانونی محجور بر سر نحوه افراز و تقسیم مال مشاع به توافق برسند. این روش به دلیل سرعت و سهولت بیشتر نسبت به افراز قضایی همواره مورد ترجیح است.
شرایط امکان سنجی افراز توافقی ملک مشاع محجور :
- قابلیت افراز مال مشاع : مال مشاع باید قابلیت افراز داشته باشد. به عبارت دیگر باید امکان تقسیم مال مشاع به قطعات مستقل و مجزا بدون آنکه ارزش آن به طور قابل توجهی کاهش یابد وجود داشته باشد. در صورتی که مال مشاع غیرقابل افراز باشد (مانند یک آپارتمان مسکونی کوچک) امکان افراز توافقی و قضایی آن وجود نخواهد داشت و در این صورت باید به فروش مال مشاع و تقسیم بهای آن بین شرکا روی آورد.
- توافق تمامی شرکا : تمامی شرکای ملک مشاع از جمله نماینده قانونی محجور باید بر سر نحوه افراز و تقسیم مال مشاع به توافق برسند. توافق باید به صورت کتبی تنظیم و به امضای تمامی شرکا برسد.
- رعایت مصلحت محجور : نماینده قانونی محجور باید در فرآیند توافق مصلحت محجور را به طور کامل رعایت نماید و از تضییع حقوق او جلوگیری کند.
- عدم وجود تعارض منافع : در صورتی که بین منافع محجور و منافع نماینده قانونی او تعارض وجود داشته باشد افراز توافقی امکان پذیر نخواهد بود و باید به افراز قضایی روی آورد.
مزایای افراز توافقی ملک مشاع محجور :
- سرعت و سهولت بیشتر : افراز توافقی به دلیل عدم نیاز به مراجعه به دادگاه و طی مراحل پیچیده قضایی سریع تر و آسان تر از افراز قضایی انجام می شود.
- کاهش هزینه ها : هزینه های افراز توافقی به دلیل عدم نیاز به پرداخت هزینه های دادرسی و کارشناسی دادگاه کمتر از افراز قضایی است.
- حفظ روابط حسنه بین شرکا : افراز توافقی به دلیل انجام آن با رضایت و توافق تمامی شرکا می تواند به حفظ روابط حسنه بین آنها کمک کند.
افراز ملک مشاع محجور از طریق دادگاه : مراحل رسیدگی و صدور حکم
در صورتی که افراز ملک مشاع محجور از طریق توافق امکان پذیر نباشد نماینده قانونی محجور می تواند با تقدیم دادخواست افراز به دادگاه صالح تقاضای افراز قضایی ملک مشاع را مطرح نماید.
مراحل رسیدگی قضایی به دادخواست افراز ملک مشاع محجور :
- تقدیم دادخواست : نماینده قانونی محجور باید دادخواست افراز ملک مشاع را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. دادخواست باید حاوی مشخصات خواهان (نماینده قانونی محجور) خواندگان (سایر شرکای ملک مشاع) موضوع خواسته (تقاضای افراز ملک مشاع) و دلایل و مستندات قانونی باشد.
- تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به طرفین : دادگاه پس از وصول دادخواست وقت رسیدگی تعیین و به طرفین دعوا ابلاغ می نماید.
- جلسه رسیدگی : در جلسه رسیدگی دادگاه به اظهارات طرفین گوش داده و دلایل و مستندات آنها را بررسی می نماید.
- ارجاع به کارشناس : در صورت لزوم دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا امکان افراز ملک مشاع را بررسی و نقشه افرازی را تهیه نماید. کارشناس پس از بازدید از ملک مشاع و بررسی مدارک نظر کارشناسی خود را به دادگاه ارائه می دهد.
- صدور حکم : پس از وصول نظر کارشناس و انجام تحقیقات لازم دادگاه در صورتی که امکان افراز ملک مشاع را تشخیص دهد حکم به افراز ملک مشاع صادر می نماید. حکم دادگاه باید صریح و روشن بوده و حدود و مشخصات قطعات مفروزی را به طور دقیق تعیین نماید.
- اجرای حکم : حکم افراز دادگاه قطعی و لازم الاجرا است و توسط واحد اجرای احکام دادگستری به اجرا در می آید. اجرای حکم افراز شامل تنظیم صورت مجلس افراز تعیین حدود قطعات مفروزی و صدور سند مالکیت مفروزی برای هر یک از شرکا می باشد.
ضمانت اجراهای قانونی عدم افراز ملک مشاع محجور : مسئولیت ها و پیامدها
عدم افراز ملک مشاع محجور در شرایطی که امکان افراز آن وجود داشته باشد و به مصلحت محجور نیز باشد می تواند پیامدهای حقوقی و مسئولیت هایی را برای نماینده قانونی محجور (به ویژه قیم) به همراه داشته باشد.
ضمانت اجراهای قانونی عدم افراز ملک مشاع محجور
در موارد مربوط به افراز ملک مشاع محجور نماینده قانونی مسئولیت سنگینی بر عهده دارد. چنانچه در اثر تقصیر یا کوتاهی نماینده خسارتی به محجور وارد شود وی بر اساس قواعد مسئولیت مدنی و اصل تسبیب موظف به جبران کامل خسارات خواهد بود. این مسئولیت شامل کلیه ضررهای مادی و معنوی ناشی از این اهمال می‌شود.
دادگاه صالح این اختیار را دارد که در صورت قصور قیم در انجام وظایف قانونی از جمله عدم پیگیری مناسب برای افراز ملک مشاع با درخواست دادستان یا بستگان محجور نسبت به عزل قیم و نصب جانشین اقدام نماید. این تصمیم با هدف حفظ منافع محجور و پیشگیری از تضییع حقوق وی اتخاذ می‌شود.
عدم افراز به موقع ممکن است موجب کاهش ارزش مالی سهم محجور در ملک مشاع شود چرا که سهم مفروز معمولاً از قابلیت معامله و بهره‌برداری بهتری برخوردار است. برای پیشگیری از این مشکلات توصیه می‌شود نمایندگان قانونی از مشاوره حقوقی تخصصی بهره بگیرند. در این زمینه می‌توانید به سایت ایران وکلا مراجعه کرده و از راهنمایی وکلای مجرب در این حوزه استفاده نمایید. این وکلای متخصص می‌توانند با ارائه راهکارهای عملی از بروز مشکلات آتی جلوگیری کنند.
به خاطر داشته باشید که رعایت دقیق مقررات مربوط به امور محجورین و اقدام به موقع برای افراز املاک مشاع بهترین راه برای حفظ حقوق این گروه آسیب‌پذیر است. در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا مشاوره تخصصی سایت ایران وکلا (iranvokala.com) می‌تواند شما را به وکلای باتجربه در این زمینه معرفی نماید.
مشاوره حقوقی و راهکارهای عملی برای افراز ملک مشاع محجور
افراز ملک مشاع محجور به دلیل پیچیدگی های حقوقی و لزوم رعایت مصلحت محجور نیازمند دقت و احتیاط فراوان است. توصیه می شود در این خصوص از مشاوره حقوقی وکیل متخصص بهره مند شوید.
راهکارهای عملی برای افراز ملک مشاع محجور :
- بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک مشاع : قبل از هر اقدامی وضعیت حقوقی ملک مشاع از جمله نوع مالکیت میزان سهم هر یک از شرکا وجود یا عدم وجود موانع قانونی افراز و غیره باید به طور دقیق بررسی شود.
- تلاش برای افراز توافقی : در صورت امکان تلاش برای افراز توافقی ملک مشاع به دلیل مزایای آن در اولویت قرار گیرد. در این راستا مذاکره و تعامل سازنده با سایر شرکا و نماینده قانونی محجور ضروری است.
- رعایت مصلحت محجور : در تمامی مراحل افراز ملک مشاع محجور رعایت مصلحت محجور باید در راس امور قرار گیرد. نماینده قانونی محجور باید با دقت و احتیاط کامل عمل نموده و از تضییع حقوق او جلوگیری نماید.
- استفاده از خدمات کارشناس رسمی دادگستری : در صورت نیاز از خدمات کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی امکان افراز ملک مشاع و تهیه نقشه افرازی استفاده شود.
- تقدیم دادخواست افراز در صورت عدم توافق : در صورتی که افراز توافقی ملک مشاع امکان پذیر نباشد با مشورت وکیل دادخواست افراز اجباری ملک مشاع به دادگاه صالح تقدیم گردد.
جمع بندی و تأکید بر اهمیت مشورت با وکیل
افراز ملک مشاع محجور فرآیندی حقوقی است که نیازمند رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوطه و توجه ویژه به مصلحت محجور می باشد. این مقاله تلاش نمود تا با زبانی ساده و روان مفاهیم و شرایط افراز ملک مشاع محجور در قوانین ایران را تبیین نماید و راهکارهای عملی برای انجام آن ارائه دهد.
با توجه به پیچیدگی های حقوقی موضوع و اهمیت حفظ حقوق محجور اکیداً توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام در خصوص افراز ملک مشاع محجور با وکیل متخصص در امور ملکی و حقوق محجورین مشورت نموده و از راهنمایی های ایشان بهره مند شوید.
سوال های متداول در خصوص افراز ملک مشاع محجور
آیا برای افراز ملک مشاع محجور همیشه نیاز به مراجعه به دادگاه است؟
خیر در صورتی که تمامی شرکای ملک مشاع از جمله نماینده قانونی محجور بر افراز ملک مشاع به نحو مشخصی توافق داشته باشند می توانند افراز را به صورت تراضی و از طریق اداره ثبت انجام دهند. اما در صورت عدم توافق مراجعه به دادگاه و افراز قضایی ضروری خواهد بود.
چه مدارکی برای افراز ملک مشاع محجور به اداره ثبت یا دادگاه باید ارائه شود؟
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع محجور بسته به اینکه افراز به صورت تراضی یا قضایی انجام شود متفاوت است. به طور کلی مدارک زیر معمولاً مورد نیاز است : سند مالکیت مشاعی توافق نامه افراز (در افراز تراضی) مدارک نمایندگی قانونی محجور (حکم قیمومت یا ولایت) شناسنامه و کارت ملی شرکا نقشه ملک مشاع و غیره. برای اطلاع دقیق از مدارک مورد نیاز توصیه می شود با اداره ثبت یا وکیل مشورت نمایید.
هزینه افراز ملک مشاع محجور بر عهده کیست؟
هزینه افراز ملک مشاع محجور معمولاً بر عهده تمامی شرکای ملک مشاع به نسبت سهم آنها می باشد. این هزینه ها شامل هزینه های کارشناسی هزینه های دادرسی (در افراز قضایی) هزینه های ثبت و غیره است. توافق شرکا در خصوص نحوه پرداخت هزینه ها نیز امکان پذیر است.