حکم پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان به دلیل مزایای خاص خود، از جمله قیمت اولیه پایین تر و امکان خانه دار شدن برای اقشار مختلف، جایگاه ویژه ای در بازار مسکن ایران پیدا کرده است. اما پیچیدگی های حقوقی و قانونی این نوع معاملات، ضرورت آگاهی کامل از حکم پیش فروش آپارتمان و الزامات آن را برای تمامی ذینفعان بیش از پیش نمایان می سازد. درک دقیق مقررات، حقوق و تعهدات طرفین، نقش مؤثری در کاهش خطرات و تضمین یک معامله امن خواهد داشت.

این مقاله به بررسی جامع تمامی ابعاد حقوقی و عملیاتی پیش فروش آپارتمان در ایران می پردازد. از تعاریف قانونی و مبانی حقوقی گرفته تا الزامات ثبت رسمی، مسئولیت های قانونی، جرایم احتمالی، و راهکارهای حل اختلافات، کلیه جزئیات مورد نیاز پیش خریداران، پیش فروشندگان و مشاوران املاک مورد تحلیل قرار خواهد گرفت تا مرجعی کامل و قابل اعتماد در این حوزه فراهم آید.

مبانی قانونی پیش فروش آپارتمان در ایران

معاملات پیش فروش ساختمان، در گذشته عمدتاً بر اساس قوانین عمومی مدنی و به شکل قولنامه ها و مبایعه نامه های عادی صورت می گرفت که خود منشأ بسیاری از مشکلات و اختلافات بود. با توجه به افزایش این معاملات و نیاز مبرم به حمایت از حقوق طرفین، به ویژه پیش خریداران، قانون گذار در سال ۱۳۸۹ «قانون پیش فروش ساختمان» را تصویب و در سال ۱۳۹۳ آیین نامه اجرایی آن را ابلاغ کرد. این قانون، چارچوبی مشخص و الزامی برای این نوع معاملات تعیین کرده است.

تعریف قانونی و تمایز آن با سایر عقود

بر اساس ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخصی در آن زمین شود و واحد مذکور با هر نوع کاربری، از بدو امر یا در حین احداث و تکمیل، یا حتی پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود. این تعریف جامع، گستره شمول قانون را به خوبی نشان می دهد.

تفاوت اساسی قرارداد پیش فروش با قولنامه یا مبایعه نامه عادی در ماهیت و الزامات قانونی آن نهفته است. در قولنامه، طرفین صرفاً تعهد به انعقاد یک معامله در آینده می کنند و در مبایعه نامه عادی، انتقال مالکیت به صورت غیررسمی انجام می شود. اما در پیش فروش، موضوع معامله ساختمانی است که هنوز به طور کامل ساخته نشده یا مراحل پایانی را طی نکرده است و قانون، شرایط ویژه ای برای صحت و اعتبار آن قائل شده است.

اهداف قانون گذار از وضع قانون پیش فروش ساختمان

هدف اصلی از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، ساماندهی بازار پیش فروش و جلوگیری از هرج ومرج های گذشته بود. این اهداف را می توان در چند محور کلیدی خلاصه کرد:

حفظ حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده: با تعیین تعهدات و حقوق مشخص برای هر دو طرف، سعی در ایجاد تعادل و جلوگیری از تضییع حقوق شده است.
جلوگیری از کلاهبرداری و اختلافات: الزام به ثبت رسمی قراردادها و تعیین مجازات های سنگین برای تخلفات، به منظور کاهش جرایم رایج مانند فروش یک ملک به چند نفر یا پیش فروش مال غیر صورت گرفته است.
ایجاد شفافیت و نظم در بازار پیش فروش: با مشخص کردن مدارک لازم، نحوه تبلیغات، و الزامات محتوایی قرارداد، شفافیت بیشتری در این معاملات ایجاد شده است.
تقویت اعتماد عمومی: با ایجاد سازوکارهای حمایتی و نظارتی، اعتماد خریداران به معاملات پیش فروش افزایش یابد.

سایر قوانین مرتبط و تأثیر آن ها

علاوه بر قانون پیش فروش ساختمان، قوانین و مقررات دیگری نیز بر این حوزه تأثیرگذار هستند:

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: این قانون اهمیت ثبت رسمی تمامی معاملات مربوط به املاک را گوشزد می کند و تأکید دارد که اسناد عادی در دستگاه های اجرایی و قضایی پذیرفته نیستند و تنها مالک رسمی شناخته می شود که ملک او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد. این امر ضرورت تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی را دوچندان می کند.
آیین نامه های اجرایی و بخشنامه های مربوطه: این آیین نامه ها جزئیات نحوه اجرای مواد قانون را مشخص می کنند، از جمله چگونگی اخذ مجوز تبلیغات، نحوه تعامل مشاوران املاک با دفاتر اسناد رسمی و ساختار سامانه ثبت الکترونیک اسناد.

الزامات و فرآیند قانونی پیش فروش از دیدگاه پیش فروشنده

برای پیش فروشندگان، رعایت دقیق تمامی مراحل و الزامات قانونی پیش از هرگونه اقدام، حیاتی است. عدم توجه به این موارد می تواند منجر به مجازات های سنگین کیفری و حقوقی شود.

مدارک و مجوزهای لازم پیش از هرگونه اقدام

پیش از انتشار هرگونه آگهی یا انعقاد قرارداد پیش فروش، پیش فروشنده مکلف به تأمین و ارائه مدارک و مجوزهای مشخصی است:

سند رسمی مالکیت زمین و یا قرارداد مشارکت در ساخت: پیش فروشنده باید مالک رسمی زمین باشد یا در صورت سازنده بودن، قرارداد مشارکت در ساخت با مالک رسمی زمین را در اختیار داشته باشد.
پروانه ساختمانی معتبر و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: پروانه ساختمانی کل ساختمان باید اخذ شده باشد و برای هر واحد پیش فروش شده، شناسنامه فنی مجزایی حاوی مشخصات کامل و دقیق آن واحد (مساحت، تعداد اتاق، پارکینگ، انباری و…) تهیه و تأیید شده باشد.
مجوز انتشار آگهی از وزارت راه و شهرسازی (ماده ۲۱ قانون): پیش فروشنده نمی تواند بدون اخذ این مجوز اقدام به تبلیغات کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در تمامی آگهی ها درج شود.
بیمه نامه مسئولیت (ماده ۹ قانون): این بیمه نامه برای پوشش خسارات ناشی از عیوب ساختاری بنا یا حوادث احتمالی در طول دوره ساخت و حتی پس از تحویل، ضروری است.
تأییدیه مهندس ناظر ساختمان: مبنی بر پایان یافتن عملیات پی ریزی ساختمان. این تأییدیه نشان دهنده شروع واقعی عملیات اجرایی است.
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک: برای اطمینان از عدم وجود هرگونه منع قانونی برای معامله، مانند توقیف یا رهن بودن ملک.

نحوه تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش و محتوای آن

یکی از مهمترین مواد قانون پیش فروش ساختمان، ماده ۲ و ۳ آن است که بر لزوم تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تأکید می کند. این قراردادها باید در سند مالکیت درج و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود. محتوای قرارداد نیز باید حداقل شامل موارد زیر باشد:

مشخصات کامل و دقیق طرفین: شامل هویت، کد ملی، نشانی و وضعیت حقوقی (حقیقی یا حقوقی) پیش خریدار و پیش فروشنده.
مشخصات ثبتی و نشانی دقیق ملک: شامل پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی و نشانی دقیق پروژه.
اوصاف و امکانات واحد پیش فروش شده: جزئیات دقیق مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ، انباری و سایر ملحقات.
مشخصات فنی و معماری ساختمان: شامل موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه، زیربنای کل، تعداد طبقات، تعداد واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم های گرمایش و سرمایش و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی قید شده است.
بها یا عوض معامله، تعداد و نحوه اقساط: چگونگی پرداخت ثمن معامله، تاریخ های دقیق پرداخت اقساط بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه و شماره قبوض اقساطی.
زمان دقیق تحویل واحد و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی: تعیین تاریخ های مشخص برای تحویل فیزیکی واحد و انتقال سند رسمی مالکیت.
تعیین تکلیف خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای: شامل تعیین میزان و نحوه محاسبه خسارت تأخیر در تحویل، ضمانت های اجرایی برای ایفای تعهدات و اشاره به بیمه نامه مسئولیت.
تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی: از جمله شهرداری و اداره ثبت.
معرفی داوران: درج نام داور یا داوران مرضی الطرفین یا نحوه انتخاب داور در صورت بروز اختلاف.

تنظیم قرارداد پیش فروش به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی، تنها راهکار قانونی و معتبر برای تضمین حقوق طرفین و جلوگیری از بروز اختلافات و کلاهبرداری است. هرگونه معامله خارج از این چارچوب، پیش خریدار را در معرض ریسک های جدی قرار می دهد.

تعهدات اصلی پیش فروشنده

پیش فروشنده در طول فرآیند پیش فروش و پس از آن، تعهدات متعددی بر عهده دارد که اهم آن ها عبارتند از:

تحویل واحد مطابق با قرارداد: واحد پیش فروش شده باید در زمان مقرر و با تمامی اوصاف، امکانات و مشخصات فنی ذکر شده در قرارداد، به پیش خریدار تحویل داده شود.
تکمیل ساختمان طبق نقشه ها و مشخصات فنی: پیش فروشنده مکلف است ساختمان را مطابق با پروانه ساخت، نقشه های مصوب و مشخصات فنی و معماری که در قرارداد ذکر شده، تکمیل کند.
انتقال سند رسمی در موعد مقرر: پس از اتمام ساختمان و اخذ پایان کار، پیش فروشنده باید نسبت به تفکیک آپارتمان ها و اخذ سند مالکیت مجزا برای هر واحد اقدام کرده و در تاریخ توافق شده، سند رسمی را به نام پیش خریدار منتقل کند.
اخذ بیمه نامه مسئولیت: برای جبران خسارات احتمالی ناشی از عیوب ساختمانی.

حقوق و تکالیف پیش خریدار در معامله پیش فروش

همانند پیش فروشنده، پیش خریدار نیز دارای حقوق و تعهداتی است که آگاهی از آن ها برای انجام یک معامله امن و موفق ضروری است.

حقوق بنیادین پیش خریداران

پیش خریداران در یک معامله پیش فروش، از حقوق مهمی برخوردارند که قانون برای حمایت از آن ها در نظر گرفته است:

دریافت اطلاعات شفاف و مستند از وضعیت ملک و پروژه: پیش خریدار حق دارد قبل از هرگونه تعهد، تمامی مدارک مربوط به مالکیت زمین، پروانه ساخت، شناسنامه فنی واحد و وضعیت پیشرفت پروژه را مشاهده و بررسی کند.
مطالبه تحویل به موقع و مطابق با مشخصات: واحد باید در زمان توافق شده و با همان کیفیت، مشخصات و امکانات که در قرارداد ذکر شده، تحویل داده شود.
حق دریافت خسارت در صورت تأخیر یا نقص تعهدات پیش فروشنده: در صورت عدم ایفای به موقع یا کامل تعهدات توسط پیش فروشنده (مانند تأخیر در تحویل یا عدم انطباق مشخصات)، پیش خریدار حق مطالبه خسارت را دارد.
حق فسخ قرارداد در موارد قانونی: در شرایط خاصی که قانون پیش بینی کرده است، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.

تعهدات اساسی پیش خریداران

در مقابل حقوقی که پیش خریدار از آن برخوردار است، تعهداتی نیز بر عهده دارد:

پرداخت اقساط ثمن معامله در تاریخ های مشخص شده: پیش خریدار مکلف است اقساط بها را طبق جدول زمان بندی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه، در موعد مقرر پرداخت کند.
رعایت سایر شروط قرارداد: تمامی شروط و مفاد قانونی و قراردادی که مورد توافق طرفین قرار گرفته، باید توسط پیش خریدار رعایت شود.

نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و اهمیت آن

برای حفظ حقوق خود، پیش خریدار باید بر پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت داشته باشد. قانون این حق را به پیش خریدار می دهد که در صورت عدم پیشرفت عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد و اقساط پرداخت شده، پرداخت اقساط آتی را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت کند. مهندس ناظر نیز مکلف است ظرف یک ماه، گزارش پیشرفت کار را به درخواست هر یک از طرفین ارائه دهد. این مکانیسم از انباشت سرمایه پیش خریدار در پروژه های متوقف یا کند، جلوگیری می کند.

جرایم، تخلفات و مجازات های مرتبط با پیش فروش آپارتمان

قانون گذار برای اطمینان از اجرای صحیح مقررات و جلوگیری از سوءاستفاده ها، مجازات های سنگینی را برای تخلفات در حوزه پیش فروش ساختمان در نظر گرفته است.

مجازات پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی و اخذ مجوز

یکی از مهمترین مواد ضمانت اجرایی، ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان است که اشخاصی را که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان می کنند، مجرم شناخته و برای آن ها مجازات تعیین کرده است. این مجازات ها شامل موارد زیر است:

حبس: از ۹۱ روز تا یک سال.
جزای نقدی: به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی.

همچنین، پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم (مانند پروانه ساخت و مجوز انتشار آگهی) نیز مشمول همین مجازات ها خواهد بود. این رویکرد سختگیرانه، با هدف حفظ حقوق عمومی و کاهش کلاهبرداری ها اتخاذ شده است.

مسئولیت های قانونی مشاوران املاک در فرآیند پیش فروش

نقش مشاوران املاک در معاملات پیش فروش بسیار محدود و تعریف شده است. بر اساس ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه های اجرایی، وظیفه مشاوران املاک صرفاً معرفی طرفین و ارجاع آن ها به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قرارداد است. آن ها:

ممنوعیت تنظیم قرارداد پیش فروش یا دریافت ثمن: مشاوران املاک به هیچ عنوان نمی توانند شخصاً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش یا دریافت وجوه معامله از طرفین کنند.
لزوم درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد: بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول، مشاوران املاک مکلفند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند.

متخلفان از این قوانین، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی با مجازات هایی از جمله استرداد حق دلالی، جریمه نقدی، تعلیق پروانه کسب (از ۶ ماه تا یک سال) و حتی در مرتبه سوم، ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن: شگردها و راهکارهای مقابله

علی رغم وجود قوانین حمایتی، کلاهبرداری در پیش فروش مسکن همچنان یکی از معضلات بازار املاک است. شناخت شگردهای رایج می تواند به پیش گیری از قربانی شدن کمک کند:

فروش یک ملک به چندین نفر: شایع ترین شیوه کلاهبرداری که در آن، پیش فروشنده با استفاده از اسناد عادی یا دستکاری اطلاعات، یک واحد را به چندین پیش خریدار می فروشد.
پیش فروش مال غیر: در این روش، کلاهبردار بدون اینکه مالک رسمی زمین یا واحد باشد، با جعل اسناد یا سوءاستفاده از عدم اطلاع مالک، اقدام به پیش فروش می کند.
توقف یا عدم تکمیل پروژه: پیش فروشنده پس از دریافت بخش عمده وجوه، پروژه را متوقف یا به بهانه های مختلف از تکمیل آن سرباز می زند.
دستکاری اطلاعات و کد پستی: در برخی موارد، کلاهبرداران با دستکاری اطلاعات در سامانه های غیررسمی یا ارائه اطلاعات غلط، اقدام به فریب خریداران می کنند.

نحوه برخورد قانونی و ثبت شکایت: در صورت مواجهه با کلاهبرداری، اولین قدم مراجعه به دادسرای محل وقوع جرم و ثبت شکایت است. جمع آوری تمامی مستندات و مدارک (مانند قرارداد، فیش های واریزی، پیامک ها) از اهمیت بالایی برخوردار است. مشاوره با وکیل متخصص در دعاوی ملکی می تواند در تسریع روند و افزایش شانس موفقیت در مطالبه حقوق، بسیار مؤثر باشد.

راهکارهای حل اختلاف و شرایط فسخ قرارداد پیش فروش

در معاملات پیش فروش، به دلیل ماهیت بلندمدت و وابسته به عوامل متعدد، بروز اختلاف امری محتمل است. آگاهی از سازوکارهای حل اختلاف و شرایط فسخ، می تواند به طرفین در مواجهه با این موقعیت ها کمک کند.

مرجع حل اختلافات و اهمیت داوری

در صورت بروز اختلاف میان پیش فروشنده و پیش خریدار، راهکارهای متعددی برای حل و فصل وجود دارد:

مذاکره و سازش: بهترین و کم هزینه ترین راهکار، تلاش برای مذاکره و رسیدن به توافق است. بسیاری از قراردادهای پیش فروش، فردی را به عنوان داور مرضی الطرفین معرفی می کنند که می تواند در این مرحله نقش میانجی را ایفا کند.
داوری: اگر در قرارداد، شرط داوری پیش بینی شده باشد، طرفین ملزم به ارجاع اختلاف به داور یا هیئت داوری هستند. رأی داور برای طرفین لازم الاجراست و می تواند سریع تر از فرایندهای دادگاهی به نتیجه برسد.
طرح دعوا در مراجع قضایی: در صورتی که سایر روش ها به نتیجه نرسد، طرفین می توانند با مراجعه به دادگاه های حقوقی، دعوای خود را مطرح و از طریق قوه قضائیه پیگیری کنند.

حق فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار: موارد و ضوابط

پیش خریدار در موارد مشخصی حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را دارد که این مقررات در برخی جزئیات با قانون مدنی متفاوت است:

تأخیر در تحویل: اگر پیش فروشنده واحد را فراتر از زمان توافق شده در قرارداد تحویل ندهد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا خسارت تأخیر را مطالبه نماید.
عدم انطباق مساحت:
- اگر مساحت بنا تا ۵ درصد کمتر از مقدار درج شده در قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ ندارد و صرفاً می تواند مابه التفاوت قیمت را دریافت کند.
- اگر مساحت بنا بیش از ۵ درصد کمتر از قرارداد باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا دریافت خسارت را دارد.
- اگر مساحت بنا بیش از ۵ درصد بیشتر از قرارداد باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند یا مابه التفاوت قیمت را پرداخت نماید.
عدم انطباق مشخصات فنی و معماری: اگر واحد تحویلی با اوصاف، امکانات، و مشخصات فنی و معماری قید شده در قرارداد یا پروانه ساخت مطابقت نداشته باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.
عدم پیشرفت فیزیکی متناسب با اقساط پرداخت شده: در صورت عدم پیشرفت متناسب، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را متوقف و پس از اخطار به پیش فروشنده، حق فسخ قرارداد را اعمال کند.

حق فسخ قرارداد از سوی پیش فروشنده

پیش فروشنده نیز در شرایط خاصی می تواند قرارداد را فسخ کند. مهمترین مورد، عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار است. در صورتی که پیش خریدار اقساط خود را در موعد مقرر پرداخت نکند و ظرف یک ماه نیز اقدام به جبران نکند، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نحوه محاسبه و مطالبه خسارت تأخیر و جریمه فسخ

مبلغ جریمه فسخ قرارداد و خسارت تأخیر در تحویل، معمولاً در خود قرارداد پیش بینی می شود. اهمیت درج شفاف این بندها در قرارداد، به هنگام بروز اختلاف مشخص می شود. در صورت عدم پیش بینی در قرارداد، تعیین خسارت بر اساس عرف و نظر کارشناس و یا نرخ قانونی صورت می پذیرد. در بسیاری از موارد، جریمه تأخیر به صورت روزانه و به ازای هر روز تأخیر محاسبه و قابل مطالبه است.

نمونه ای از دادخواست فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان

در صورتی که راهکارهای صلح آمیز برای حل اختلاف نتیجه ندهد و شرایط قانونی برای فسخ فراهم باشد، پیش خریدار یا پیش فروشنده می توانند با ارائه دادخواست به مراجع قضایی، تقاضای فسخ قرارداد را مطرح کنند. یک نمونه ساختار کلی دادخواست به شرح زیر است:


مشخصات طرفین:
خواهان: (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت)
خوانده: (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، محل اقامت)
وکیل: (در صورت وجود)

تعیین خواسته و بهای آن:
۱. صدور حکم بر فسخ قرارداد پیش فروش به شماره ______ مورخ ______
۲. محکومیت خوانده به استرداد ثمن پرداختی به مبلغ ______ ریال به نرخ روز
۳. محکومیت خوانده به پرداخت خسارت تأخیر در تحویل/عدم انجام تعهد/جریمه فسخ به مبلغ ______ ریال (یا به ازای هر روز تأخیر/تعیین توسط کارشناس)
۴. محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
۲. تصویر مصدق قرارداد پیش فروش مورخ ______
۳. تصویر مصدق قبوض پرداختی ثمن معامله
۴. تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر عدم پیشرفت/عدم انطباق (در صورت لزوم)
۵. گواهی عدم حضور در دفترخانه جهت تحویل/تنظیم سند (در صورت لزوم)
۶. درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد (در صورت لزوم)
۷. سایر مدارک و مستندات (از قبیل شهادت شهود، کارشناسی و...)

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه ____________
با سلام و احترام، به استحضار می رساند:
اینجانب خواهان، به موجب قرارداد پیش فروش مورخ ______ با خوانده محترم، اقدام به پیش خرید یک واحد آپارتمان به نشانی ______ نموده ام.
متاسفانه، خوانده محترم به تعهدات قراردادی خود مبنی بر (ذکر دقیق نقض تعهد، مثال: تحویل واحد در تاریخ ______) عمل ننموده و تاکنون به مدت ______ روز/ماه، تأخیر در ایفای تعهد داشته است.
(یا: واحد تحویلی فاقد مشخصات مورد توافق در قرارداد، از جمله ______ می باشد، که عدم انطباق آن با اوصاف قراردادی محرز است.)
(یا: مساحت واحد بر اساس صورت مجلس تفکیکی، بیش از ۵ درصد کمتر/بیشتر از مساحت توافق شده در قرارداد می باشد که طبق ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان، حق فسخ برای اینجانب ایجاد می کند.)
لذا با توجه به مراتب فوق و عدم امکان ادامه همکاری و تداوم قرارداد به دلیل نقض فاحش تعهدات از سوی خوانده، مستنداً به مواد قانونی مربوطه، تقاضای صدور حکم بر فسخ قرارداد پیش فروش و محکومیت خوانده به استرداد کلیه وجوه دریافتی به نرخ روز و پرداخت خسارات وارده به شرح ستون خواسته، مورد استدعاست.

با تشکر و احترام
(امضا و تاریخ)

توصیه های کلیدی برای یک معامله پیش فروش امن و مطمئن

برای تمامی طرفین یک معامله پیش فروش، رعایت نکات پیشگیرانه و آگاهی از جزئیات حقوقی، راهکاری اساسی برای کاهش خطرات و تضمین امنیت مالی است.

نکات حیاتی برای پیش خریداران

پیش خریداران، به عنوان آسیب پذیرترین طرف در معاملات پیش فروش، باید نهایت دقت و احتیاط را به کار گیرند:

تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی: هرگز به تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه عادی برای پیش فروش اکتفا نکنید و همواره بر تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی تأکید داشته باشید. این مهمترین گام برای حفظ حقوق شماست.
اطمینان از اصالت مدارک و اعتبار فروشنده: قبل از هرگونه پرداخت، از وجود پروانه ساخت معتبر، شناسنامه فنی مستقل، و سند مالکیت رسمی زمین اطمینان حاصل کنید. اعتبار و سابقه پیش فروشنده را به دقت بررسی کنید.
قید جزئیات در قرارداد: تمامی جزئیات مربوط به زمان تحویل، مشخصات دقیق واحد (شامل مصالح، نما، سیستم های تأسیساتی)، تعداد و نحوه اقساط، میزان خسارت تأخیر و شرایط فسخ را به وضوح در قرارداد قید کنید.
استفاده از مشاوران املاک معتبر و مجاز: از مشاورانی استفاده کنید که دارای پروانه کسب معتبر بوده و از حدود اختیارات آن ها در تنظیم قرارداد پیش فروش آگاه باشید. به یاد داشته باشید که مشاور املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش را ندارد.
مشورت با وکیل متخصص: قبل از امضای هر قراردادی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا از صحت و جامعیت قرارداد و حفظ حقوق شما اطمینان حاصل شود.
بازدید از محل پروژه و بررسی پیشرفت فیزیکی: به طور منظم از پروژه بازدید کنید و از پیشرفت فیزیکی آن متناسب با اقساط پرداختی اطمینان حاصل کنید.

راهکارهای عملی برای پیش فروشندگان

پیش فروشندگان نیز برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و کیفری، باید دقت لازم را داشته باشند:

اخذ تمامی مجوزها و استعلامات لازم: پیش از شروع فرآیند پیش فروش و تبلیغات، تمامی مجوزهای قانونی (پروانه ساخت، شناسنامه فنی، مجوز تبلیغات) و استعلامات ثبتی را اخذ کنید.
تنظیم قراردادی شفاف، جامع و عادلانه: قراردادی تهیه کنید که تمامی تعهدات، حقوق، شرایط فسخ و جزئیات فنی و مالی را به روشنی بیان کند و از ابهامات و نقاط ضعف حقوقی عاری باشد.
پایبندی به تعهدات: برای جلوگیری از طرح دعاوی و پرداخت خسارت، به تمامی تعهدات قراردادی خود (تحویل به موقع، تکمیل مطابق با مشخصات، انتقال سند) پایبند باشید.
اخذ بیمه نامه مسئولیت: بیمه نامه مسئولیت را برای پوشش خسارات احتمالی ناشی از عیوب ساخت یا حوادث، تهیه کنید.
معرفی داور مرضی الطرفین: در قرارداد، داوری را برای حل اختلافات احتمالی پیش بینی کنید تا از طولانی شدن فرآیندهای قضایی جلوگیری شود.
همکاری با دفاتر اسناد رسمی: همواره جهت تنظیم سند رسمی و درج آن در سامانه، با دفاتر اسناد رسمی همکاری کنید و از انجام معاملات به صورت عادی پرهیز کنید.

نتیجه گیری

در معاملات مسکن، به ویژه در حوزه پیش فروش آپارتمان، آگاهی از ابعاد قانونی و حقوقی نقشی حیاتی در امنیت و سلامت معامله ایفا می کند. حکم پیش فروش آپارتمان، که در قانون پیش فروش ساختمان به تفصیل بیان شده، چارچوبی محکم برای صیانت از حقوق تمامی ذینفعان فراهم آورده است.

پیش خریداران با دقت در انتخاب پیش فروشنده، اصرار بر تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد، و بررسی دقیق تمامی جزئیات قرارداد، می توانند از خطرات احتمالی از جمله کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در امان بمانند. همچنین، پیش فروشندگان با رعایت دقیق قوانین و مقررات، اخذ مجوزهای لازم و ایفای به موقع تعهدات خود، از بروز مشکلات حقوقی و کیفری پیش گیری خواهند کرد.

همواره توصیه می شود که در تمامی مراحل این نوع معاملات، از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا با اطمینان خاطر، به سمت یک معامله امن و بدون ریسک قدم بردارید و از حقوق خود به بهترین شکل ممکن محافظت کنید.

دسته بندی مطلب