نحوه نوشتن قرارداد پیش فروش آپارتمان

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یکی دشوار ترین مباحث قرارداد نویسی است چرا که قرارداد پیش فروش ساختمان فقط بین طرفین آن مطرح نیست بلکه بر اساس یک قرارداد پایه و اصلی به نام  است. (پیش فروش آپارتمان) یکی از مهمترین روش های جذب سرمایه برای سازندگان و انبوه سازان ساختمان است. از طرف دیگر اقشار متوسط جامعه با پیش خرید واحدهای ساختمانی ساخته نشده می توانند هزینه های هنگفت مسکن را در اقساط طولانی مدت پرداخت کنند و صاحب مسکن شوند.

پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتاً پر ریسک برای مردم است. چرا که پولی هایی با هزار امید و آرزو به طور مستمر به پیش فروشنده پرداخت می شود در حالی که هنوز ساختمانی وجود ندارد. به همین خاطر این سرمایه گذاری مستعد کلاهبرداری ها و دست کم تخلفات و عهد شکنی ها است.

موفقیت یک پروژه پیش فروش و پیش خرید ساختمان

۱) اقتصادی

این جنبه همان سود آوری سرمایه گذاری است که باید قبل از پیش خرید و پیش فروش، تحقیقات و آینده نگری لازم در بازار مسکن و ملک صورت گیرد. توجه به شرایط عمومی و کلی بازار مسکن و نیز شرایط خاص ساختمان موضوع قرارداد در بازار جنبه اقتصادی پروژه را تا حدودی مشخص می سازد.

۲) مهندسی

این جنبه ناظر به نقشه ساختمان و کیفیت مصالح ساختمان و کیفیت ساخت است که پیش خریدار باید با آگاهی کلی از آن و مشورت با مهندسان معتمد از وضعیت فنی و مهندسی پروژه آگاهی داشته باشد و با دید باز اقدام به خریداری نماید. در واقع موفقیت پروژه به لحاظ فنی و مهندسی منوط به سه عامل مهم نقشه و مصالح و ساخت بنا است. استفاده از بهترین مصالح در یک نقشه دارای پرت و یا داشتن بهترین نقشه با مصالح ساختمانی نامرغوب هیچ کدام موفقیت پروژه را تضمین نخواهد کرد.

۳) حقوقی

جنبه حقوقی پروژه های پیش خرید و پیش فروش آپارتمان و ساختمان چهار بخش مهم دارد :

قوانین پیش فروش و پیش خرید ساختمان و آپارتمان

مهمترین این قوانین عبارتند از : قوانین شهرداری – قوانین ثبتی و تفکیک و افراز و سند – قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان – قوانین بیمه و کار و سایر قوانین مدنی و جزایی. اما مهم ترین قانونی که به طور مستقیم در ارتباط با پیش فروش و پیش خرید عبارتند از : قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان

اهمیت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتاً پر ریسک برای مردم است، ضرورت دارد که با در دست داشتن یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک کار به حداقل برسد. سرمایه گذاری برای پیش خرید بدون تنظیم یک قرارداد محکم حقوقی ریسک آن را صد برابر می کند. مضافا‍ً پیش خریدار باید از وضعیت حقوقی پروژه و خصوصاً روابط قراردادی شرکای پروژه ساختمانی که عموماً در قالب مشارکت در ساخت است، اطلاع کافی داشته باشد. به همین خاطر حتماً باید در قرارداد پیش خرید به قرارداد مشارکت در ساخت اشاره و رونوشت آن پیوست قرارداد شود.

(قرارداد پیش فروش آپارتمان) در عین پیچیدگی حقوقی در اکثر مواقع یک طرف آن مردم عادی و طرف دیگر سازندگان و پیمانکاران آشنا به قانون و حرفه ای هستند و موضوع این قراردادها نیز مستقیماً با خانه و کاشانه مردم ارتباط دارد و جالب این که بخش قابل ملاحظه ای از دعاوی در دادگستری نیز مربوط به اختلافات حاصله از همین قراردادها است. قرارداد پیش فروش و پیش خرید مسکن و آپارتمان و ساختمان باید آن چنان دقیق باشد که انبوهی از حقوق و تعهدات طرفین و قوانین را و مقررات سازمان های مربوطه را پیش بینی و هم تراز و ترکیب نماید.

نکات قرارداد پیش خرید یا پیش فروش

(پیش فروش آپارتمان چیتگر) قرارداد مفصلی است که تحت همین عنوان بین طرفین شرکاء منعقد می شود. این قرارداد نیز مشمول قوانین کلی و قواعد عمومی قراردادها است. بدین ترتیب مواردی که ما در مقاله “تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها” در همین سایت بررسی کرده ایم، عیناً در این قرارداد نیز باید رعایت شود. به طور مثال اگر طرفین قرارداد چند نفر هستند، باید مواردی مثل حق فسخ و خسارات را بین خود افراد هر طرف قرارداد نیز تعیین تکلیف نمود. مثلاً می توان شرط نمود که تمام سازندگان نسبت به خسارات به طور تضامنی مسئول هستند و یا حق فسخ را باید کلیه پیش خریداران با هم و مجتمعاً اِعمال کنند نه به تنهایی.

نمونه قراردادهای چاپی اتحادیه املاک و یا اینترنتی بسیار مختصر و ناقص است و تنظیم قرارداد با استفاده از این نمونه ها فایده ای ندارد و ضرورت دارد یک قرارداد جامع و کامل تنظیم شود. به همین خاطر از هزینه اندک تنظیم و یا اصلاح و تعدیل قرارداد نباید مضایقه نمود.

در حال حاضر تنظیم قرارداد پیش فروش و پیش خرید ساختمان اصولاً در چارچوب قانون جدید پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۲۹ ممکن است که احکام و مقررات جدیدی را وضع نموده است. آیین نامه اجرایی این قانون نیز بالاخره در تاریخ ۷/۳/۱۳۹۳ در هیئت وزیران تصویب شد. این قانون جدید ناظر به پیش فروش ساختمان است ولی آثار آن به قرارداد مشارکت در ساخت که عموماً مبنای قرارداد پیش فروش و پیش خرید است نیز سرایت می کند. نمونه مهم آن این است که طبق این قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از سازنده ای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین رسمی نیست، غیر ممکن است در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، پیش فروش با سند عادی کاملاً قانونی بود.

یا به طور مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش خریدار در هر حال حق انتقال به غیر را طبق دلالت ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان دارد در حالی که تا قبل از تصویب این قانون، شرط سلب حق انتقال به غیر از پیش خریدار معتبر بود.

دعاوی پیش فروش و پیش خرید ساختمان و آپارتمان

دعاوی پیش فروش و پیش خرید دسته مهمی از دعاوی مطروحه در دادگستری است. این دعاوی ممکن است بین پیش خریدار از یک طرف و پیش فروشنده و یا مالک اصلی از طرف دیگر و نیز ممکن است توسط اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مطرح گردد.

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، ساخت و تکمیل، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق، خسارات و غیره عموماً از جانب پیش خریدار و دعاوی الزام به پرداخت الباقی ثمن، فسخ و… معمولاً توسط پیش فروشنده مطرح می شود.

این دعاوی به علت تعدد طرفین درگیر آن گاهی پیچیدگی ها و چالش های حقوقی ایجاد می کند که باید کاملا‍ً به آن واقف بود.

• به طور مثال آیا بین پیش خریدار و طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساختی که مبنای قرارداد پیش فروش است، رابطه قراردادی وجود دارد؟
• بر این اساس آیا مسئولیت آن طرف در برابر پیش خریدار مسئولیت قراردادی است؟
• بر چه اساسی پیش خریدار می تواند طرف دیگر قرارداد مشارکت در ساخت را هم که با وی قرارداد ندارد محکوم نماید؟
• و این محکومیت در خصوص چه خواسته هایی است؟

دعاوی دیگری که قابل تصور است توقیف سند زمین توسط طلبکاران سازنده و یا مالک و تاثیر آن در قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش است. دعاوی مهم دیگر امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فبنا به گفته یکی از مقامات قضایی، با تشکیل هر پرونده حداقل ده تن مستقیم درگیر آن خواهند بود که این مسأله حداقل برای دو خانوار ایرانی ایجاد دغدغه خواهد کرد؛ بنابراین، مبحث پیشگیری و راهکارهای جلوگیری از وقوع دعوای حقوقی و کیفری در اینجا مطرح می شود که اگر به خوبی به آن توجه شود، در کاهش آمار پرونده های قضایی نقش بسزایی خواهد داشت.

به گزارش «تابناک» با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟

بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌ای ) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.