نحوه گرفتن سند تک برگ مشاع

تبدیل سند مشاع به سند تک برگ مجزا فرآیندی حقوقی و ثبتی است که مستلزم آگاهی از مراحل، مدارک و قوانین مربوطه است. این فرآیند با هدف تفکیک سهم هر مالک و تثبیت مالکیت او در قالب یک سند رسمی و مستقل انجام می شود که مزایای بسیاری از جمله افزایش ارزش ملک و سهولت در معاملات را به همراه دارد.

مالکیت مشاع، حالتی است که در آن چندین شخص به صورت همزمان مالک یک مال یا ملک واحد هستند، بدون آنکه سهم هر کدام به صورت فیزیکی و مشخص جدا شده باشد. این وضعیت، که غالباً در مواردی مانند ارث، مشارکت در ساخت یا خرید گروهی ملک بروز می کند، می تواند چالش های خاص خود را در پی داشته باشد. در گذشته، اسناد مالکیت مشاع نیز به صورت دفترچه ای صادر می شدند که خود مسائل مربوط به نگهداری و امنیت اطلاعات را به همراه داشت. با ظهور اسناد تک برگ، فرآیند ثبت و نگهداری اطلاعات مالکیت متحول شد و اکنون هدف بسیاری از مالکین مشاع، تبدیل سند قدیمی و اشتراکی خود به یک سند تک برگ مجزا برای سهمشان است. این دگرگونی نه تنها به شفافیت بیشتر در مالکیت کمک می کند، بلکه راه را برای انجام معاملات و بهره برداری های قانونی از ملک هموارتر می سازد. در ادامه، راهنمایی جامع و تخصصی برای این مسیر ارائه خواهد شد تا مالکان بتوانند با بینش کامل، گام های لازم را بردارند.

سند مشاع چیست؟ درک مفهوم بنیادین مالکیت اشتراکی

برای درک صحیح نحوه تبدیل سند مشاع به تک برگ، ابتدا باید با مفهوم دقیق سند مشاع و ویژگی های آن آشنا شویم. سند مشاع به سندی گفته می شود که حاکی از مالکیت مشترک دو یا چند نفر بر یک مال واحد است. در این نوع مالکیت، هر مالک نسبت به تمام اجزاء مال به نسبت سهم خود حق مالکیت دارد و هیچ بخشی به صورت فیزیکی به یک نفر اختصاص ندارد. ماده 571 قانون مدنی ایران شرکت را این گونه تعریف می کند: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. این تعریف به روشنی ماهیت اشاعه در مالکیت را بیان می کند.

تعریف حقوقی و مصادیق ملک مشاع

در مالکیت مشاع، سهم هر یک از مالکین (معمولاً به صورت کسری مانند یک ششم یا دو دانگ) مشخص است، اما محل دقیق و جغرافیایی این سهم در ملک معین نیست. به عبارت دیگر، هر سانتیمتر مربع از ملک، متعلق به تمامی شرکا به نسبت سهم آن هاست. از مهم ترین مصادیق املاک مشاع می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• املاک موروثی: پس از فوت شخص، ملک او به صورت مشاع به وراث منتقل می شود تا زمانی که تقسیم ترکه صورت گیرد.
• مشارکت در ساخت: زمانی که چند نفر با هم زمینی را خریداری کرده یا در ساختمانی شریک می شوند.
• خرید گروهی: افرادی که به صورت مشترک یک ملک را خریداری می کنند.
• آپارتمان ها: قسمت های مشترک ساختمان مانند راه پله، حیاط، پشت بام و تأسیسات به صورت مشاع متعلق به تمامی مالکین واحدهاست.

تفاوت سند مشاع و سند مفروز

یکی از تفاوت های بنیادی در حوزه املاک، تمایز بین سند مشاع و سند مفروز است. در حالی که سند مشاع به مالکیت مشترک بر یک مال واحد اشاره دارد، سند مفروز به مالکیت یک نفر بر یک بخش مشخص و مجزا از یک ملک اطلاق می شود.

در سند مفروز، حدود اربعه (چهار جهت اصلی) و مساحت دقیق ملک کاملاً مشخص و تثبیت شده است و هیچ شریکی در آن سهیم نیست. به عنوان مثال، یک قطعه زمین تفکیک شده یا یک واحد آپارتمان که سند جداگانه دارد، دارای سند مفروز است. در مقابل، در سند مشاع، اگرچه سهم هر مالک از کل ملک مشخص است، اما این سهم هنوز به صورت فیزیکی از بخش های دیگر ملک جدا نشده است.

هدف از فرآیند تبدیل سند مشاع به سند تک برگ مجزا، در واقع تبدیل وضعیت مالکیت از حالت اشاعه به حالت تفکیک و مفروز کردن سهم هر مالک است. این امر مستلزم طی کردن مراحل قانونی و ثبتی مشخصی است که در بخش های بعدی به تفصیل شرح داده خواهد شد.

مزایای سند تک برگ برای املاک مشاع

صدور سند تک برگ برای املاک، تحولی مهم در سیستم ثبتی کشور محسوب می شود که مزایای متعددی نسبت به اسناد دفترچه ای قدیمی دارد. این مزایا به خصوص برای املاک مشاع اهمیت دوچندانی پیدا می کنند:

• افزایش امنیت و جلوگیری از جعل: اسناد تک برگ دارای بارکد و هولوگرام امنیتی هستند که امکان جعل آن ها را به حداقل می رساند.
• وضوح و شفافیت مالکیت: با تفکیک سهم مشاع و صدور سند تک برگ برای هر مالک، حدود و مشخصات دقیق سهم او به وضوح مشخص می شود.
• سهولت در معامله: فروش، رهن یا اجاره سهم تفکیک شده با سند تک برگ بسیار آسان تر از سهم مشاع بدون تفکیک است، زیرا خریدار یا مستأجر از حدود دقیق ملک مطمئن است.
• کاهش اختلافات: با مشخص شدن مرزها و مساحت دقیق هر سهم، پتانسیل بروز اختلافات بین شرکا به شدت کاهش می یابد.
• دسترسی آسان به اطلاعات: اطلاعات سند تک برگ به صورت الکترونیکی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می شود که امکان استعلام سریع و دقیق را فراهم می آورد.
• افزایش ارزش ملک: املاکی که دارای سند تک برگ مجزا هستند، معمولاً از ارزش بالاتری در بازار برخوردارند.

پیش نیازها و شرایط اساسی دریافت سند تک برگ از ملک مشاع

قبل از هر اقدامی برای دریافت سند تک برگ مشاع، لازم است که پیش نیازها و شرایط قانونی مربوطه مورد بررسی قرار گیرد. رعایت این شرایط برای موفقیت در فرآیند تفکیک و صدور سند جدید حیاتی است. این پیش نیازها عمدتاً شامل قابلیت تفکیک ملک و لزوم توافق یا حکم قضایی برای تقسیم است.

قابلیت تفکیک و تعیین قدرالسهم

اولین و مهم ترین شرط برای دریافت سند تک برگ مجزا برای سهم مشاع، قابلیت تفکیک ملک است. تمامی املاک مشاع قابلیت تفکیک و تقسیم فیزیکی را ندارند. این قابلیت باید مطابق با ضوابط شهرسازی، مقررات ملی ساختمان و ماده ۱۱۵ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۷ باشد. به عنوان مثال، اگر سهم هر مالک کمتر از حد نصاب تفکیک محلی (بر اساس کاربری و منطقه) باشد، اداره ثبت اجازه تفکیک را نخواهد داد.

پس از احراز قابلیت تفکیک، تعیین قدرالسهم هر یک از مالکین از اهمیت بالایی برخوردار است. قدرالسهم، میزان مالکیت هر شریک در ملک مشاع را نشان می دهد که معمولاً در سند اولیه یا گواهی انحصار وراثت ذکر شده است. این سهم مبنای تقسیم فیزیکی و صدور سند تک برگ جدید قرار می گیرد.

اهمیت توافق مالکین یا راهکارهای قانونی

در حالت ایده آل، تمامی مالکین مشاع برای تفکیک ملک و دریافت سند تک برگ توافق دارند. این توافق می تواند در قالب یک «تقسیم نامه» رسمی یا عادی مکتوب شود که در آن نحوه تقسیم ملک و سهم هر فرد به روشنی قید شده است. در صورت وجود توافق، فرآیند تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک با سهولت بیشتری انجام می شود.

اما در بسیاری از موارد، به دلیل اختلافات نظر، عدم دسترسی به یکی از مالکین، یا عدم رضایت آن ها، دستیابی به توافق امکان پذیر نیست. در چنین شرایطی، قانون راهکارهای حقوقی برای حل و فصل موضوع پیش بینی کرده است:

• دعوای افراز: در صورتی که مالکین به توافق نرسند، هر یک از شرکا می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست افراز ملک مشاع را مطرح کند. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری، امکان یا عدم امکان افراز ملک را بررسی کرده و در صورت امکان، حکم به افراز صادر می کند.
• فروش مال مشاع با دستور دادگاه: اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد (مثلاً سهم هر مالک کمتر از حد نصاب تفکیک باشد)، دادگاه دستور فروش مال مشاع را صادر کرده و پس از فروش، سهم هر یک از مالکین از بهای حاصل از فروش پرداخت می شود. این فرآیند تحت عنوان فروش مال مشاع غیرقابل افراز شناخته می شود.

انتخاب هر یک از این راهکارها بستگی به شرایط خاص ملک و توافق یا عدم توافق مالکین دارد و مشورت با وکیل متخصص در امور ملکی در این مرحله می تواند بسیار راهگشا باشد.

مراحل گام به گام اخذ سند تک برگ مشاع

دریافت سند تک برگ برای سهم مشاع، فرآیندی چند مرحله ای است که نیازمند دقت و پیگیری مستمر است. درک صحیح هر مرحله و اطلاع از نکات کلیدی آن، می تواند از بروز مشکلات و تأخیرهای احتمالی جلوگیری کند. در ادامه، این مراحل به صورت گام به گام تشریح می شود:

مرحله اول: تهیه نقشه UTM (سیستم مختصات جهانی)

یکی از حیاتی ترین و اولین گام ها در فرآیند تفکیک ملک مشاع و اخذ سند تک برگ، تهیه نقشه UTM (Universal Transverse Mercator) است. این نقشه، موقعیت دقیق ملک و حدود اربعه آن را بر اساس یک سیستم مختصات جهانی استاندارد (UTM) با دقت بسیار بالا مشخص می کند. نقشه UTM تضمین می کند که هیچ گونه ابهامی در خصوص محل دقیق و مساحت سهم تفکیک شده وجود نخواهد داشت.

• اهمیت نقشه UTM: این نقشه برای اداره ثبت اسناد و املاک بسیار ضروری است، زیرا از تداخل پلاک های ثبتی جلوگیری کرده و ملاک اصلی برای صدور سند تک برگ قرار می گیرد.
• تهیه کننده: نقشه UTM حتماً باید توسط کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری یا کارشناس رسمی امور ثبتی که مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، تهیه شود و ممهور به مهر و امضای وی باشد.
• سامانه شمیم: در بسیاری از موارد، اطلاعات این نقشه ها با استفاده از سامانه شمیم (شبکه موقعیت یابی یکپارچه مالکیت ایران) که وابسته به سازمان ثبت است، تهیه و صحت سنجی می شود. این سامانه دقت بالایی را در تعیین مختصات جغرافیایی فراهم می آورد.

مرحله دوم: درخواست تفکیک یا افراز از اداره ثبت اسناد

پس از تهیه نقشه UTM، گام بعدی ثبت درخواست تفکیک یا افراز است.

• تفاوت تفکیک و افراز:
  • تفکیک: این درخواست در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود و نیازمند توافق تمامی مالکین بر نحوه تقسیم ملک است. هدف تفکیک، تقسیم یک ملک به قطعات کوچک تر و مجزا و صدور سند برای هر قطعه است. تفکیک به معنای خاتمه دادن به حالت اشاعه نیست، بلکه تنها به تقسیم فیزیکی ملک می پردازد.
  • افراز: در صورت عدم توافق مالکین، درخواست افراز از طریق دادگاه (مرجع قضایی) مطرح می شود. دادگاه پس از بررسی، حکم به افراز یا عدم امکان افراز (و نهایتاً فروش) صادر می کند. افراز به معنای خارج شدن ملک از حالت اشاعه و تعیین سهم هر یک از شرکا به صورت مستقل است.
• نحوه ثبت درخواست: درخواست تفکیک می تواند به صورت حضوری به اداره ثبت مربوط به محل وقوع ملک تسلیم شود. در برخی موارد، امکان ثبت درخواست های اولیه از طریق سامانه های الکترونیکی مانند ثبت من نیز فراهم شده است.

مرحله سوم: تنظیم تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی

پس از درخواست تفکیک یا صدور حکم افراز، مراحل تعیین دقیق سهم هر مالک و مستندسازی آن آغاز می شود.

• تعیین قدرالسهم: کارشناس اداره ثبت یا کارشناس دادگستری (در پرونده های افراز) با توجه به نقشه UTM و شرایط ملک، اقدام به تعیین دقیق سهم هر یک از مالکین می کند.
• تقسیم نامه: اگر مالکین به توافق رسیده باشند، یک تقسیم نامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود که در آن سهم دقیق، حدود و مشخصات هر قطعه تفکیک شده و نام مالک آن ذکر می گردد. این تقسیم نامه سند حقوقی معتبری برای تفکیک است.
• صورت مجلس تفکیکی: این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود. صورت مجلس تفکیکی، جزئیات کامل تقسیم ملک، شامل شماره قطعات تفکیکی، مساحت هر قطعه، حدود اربعه و سایر مشخصات فنی را در بر می گیرد و اساس صدور اسناد تک برگ جدید است.

مرحله چهارم: بررسی اسناد و بازدید میدانی توسط کارشناس ثبت

پس از ارائه تمامی مدارک و تنظیم تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی، اداره ثبت وظیفه بررسی صحت و مطابقت آن ها را بر عهده دارد.

• تأیید صحت مدارک: کارشناس ثبت کلیه اسناد و مدارک ارائه شده را از نظر کامل بودن، صحت اطلاعات و عدم وجود هرگونه سند معارض (سندی که با سند فعلی در تعارض باشد) مورد بررسی دقیق قرار می دهد.
• بازدید میدانی: در برخی موارد و برای اطمینان بیشتر، کارشناس ثبت ممکن است از محل ملک بازدید میدانی به عمل آورد تا وضعیت فیزیکی ملک با نقشه ها و مدارک مطابقت داشته باشد.
• فرصت اعتراض: پس از تهیه صورت مجلس تفکیکی، یک دوره زمانی (معمولاً 10 روز) برای مالکین تعیین می شود تا در صورت وجود اعتراض به نحوه تفکیک یا اطلاعات مندرج در صورت مجلس، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم کنند. این اعتراض مورد بررسی قرار گرفته و در صورت لزوم، اصلاحات لازم انجام می شود.

مرحله پنجم: ابطال سند مادر و صدور سند تک برگ جدید

مرحله نهایی، ابطال سند مشاع قدیمی و صدور اسناد تک برگ جدید برای هر یک از مالکین است.

پس از تأیید نهایی تمامی مراحل و عدم وجود اعتراض یا رفع اعتراضات، اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به ابطال سند مشاع اولیه (سند مادر) می کند. این بدان معناست که سند قدیمی دیگر اعتبار مالکیت به صورت اشاعه را نخواهد داشت. در ادامه، بر اساس صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه (در صورت وجود)، برای هر یک از مالکین، سند تک برگ جدید و مجزا صادر می شود. این اسناد شامل تمامی مشخصات حقوقی و ثبتی سهم تفکیک شده از جمله پلاک ثبتی فرعی، مساحت دقیق، حدود اربعه و نام مالک است. با صدور این اسناد، مالکیت هر فرد به صورت مستقل و قانونی تثبیت شده و او می تواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا، نسبت به سهم خود دخل و تصرف قانونی داشته باشد.

مدارک ضروری برای درخواست سند تک برگ مشاع

جمع آوری و ارائه کامل و صحیح مدارک، از ارکان اصلی موفقیت در فرآیند دریافت سند تک برگ مشاع است. نقص در هر یک از مدارک می تواند منجر به تأخیر یا حتی توقف فرآیند شود. در ادامه، لیست کاملی از مدارک مورد نیاز ارائه شده است:

• مدارک هویتی تمامی مالکین:
  • اصل و کپی شناسنامه
  • اصل و کپی کارت ملی
  • عکس پرسنلی (در صورت لزوم)
• اصل و کپی سند مشاع (سند مادر): سند دفترچه ای یا تک برگ قبلی که مالکیت مشاع را نشان می دهد.
• درخواست کتبی تفکیک/افراز: نامه ای رسمی که در آن خواسته تفکیک یا افراز ملک مشاع به اداره ثبت یا دادگاه اعلام شده است.
• نقشه UTM ممهور به مهر کارشناس رسمی: نقشه ای که توسط کارشناس رسمی نقشه برداری تهیه شده و حاوی مختصات دقیق جغرافیایی و حدود اربعه ملک است.
• تقسیم نامه رسمی یا عادی (در صورت وجود و توافق): سندی که نحوه تقسیم ملک و سهم هر مالک را مشخص می کند. در صورت رسمی بودن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است.
• صورت مجلس تفکیکی: این سند پس از انجام مراحل کارشناسی توسط اداره ثبت تنظیم و صادر می شود و جزئیات دقیق تفکیک را نشان می دهد.
• مدارک مربوط به پرداخت عوارض شهرداری و مالیات نقل و انتقال (در صورت فروش): گواهی پایان کار و تسویه حساب عوارض نوسازی و سایر عوارض شهری.
• وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل): اگر فرآیند توسط وکیل یا نماینده قانونی پیگیری می شود، اصل و کپی وکالت نامه معتبر ضروری است.
• مدارک مربوط به پایان کار (برای املاک دارای بنا): گواهی پایان کار از شهرداری برای ساختمان هایی که دارای بنا هستند.
• سایر مدارک:
  • گواهی انحصار وراثت (در مورد املاک موروثی)
  • مبایعه نامه یا قولنامه (در صورت خرید و فروش سهم مشاع)
  • استعلام از اداره اوقاف (در صورت وقفی بودن ملک)
  • گواهی عدم خلاف (در صورت نیاز از شهرداری)

جمع آوری دقیق و ارائه به موقع تمامی مدارک فوق از اهمیت ویژه ای برخوردار است و می تواند به تسریع فرآیند صدور سند تک برگ مشاع کمک شایانی نماید.

هزینه های مرتبط با دریافت سند تک برگ مشاع

فرآیند دریافت سند تک برگ مشاع، همانند بسیاری از فرآیندهای حقوقی و ثبتی، شامل هزینه های مختلفی است که آگاهی از آن ها برای برنامه ریزی مالی ضروری است. این هزینه ها بسته به نوع ملک، متراژ، ارزش روز و پیچیدگی های احتمالی پرونده متغیر خواهند بود.

تفکیک، افراز و مالیات

هزینه های اصلی در این فرآیند را می توان به چند دسته کلی تقسیم کرد:

1. هزینه تهیه نقشه UTM: این بخش از مهمترین هزینه هاست و بسته به متراژ ملک، محل قرارگیری و تعرفه کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری یا امور ثبتی متفاوت است. این هزینه معمولاً به صورت توافقی یا بر اساس تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
2. هزینه تنظیم تقسیم نامه: اگر مالکین توافقی تقسیم نامه را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنند، هزینه حق التحریر بر اساس تعرفه های مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور محاسبه می شود. این تعرفه ها سالانه اعلام و ممکن است تغییر کنند.
3. هزینه های کارشناسی و اداری اداره ثبت برای تفکیک: این شامل هزینه های مربوط به بررسی مدارک، تشکیل پرونده، کارشناسی های داخلی اداره ثبت و صدور صورت مجلس تفکیکی می شود. این هزینه ها بر اساس ضوابط داخلی سازمان ثبت و ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
4. عوارض شهرداری و مالیات بر نقل و انتقال: در صورتی که هدف از تفکیک، فروش بخشی از ملک یا انتقال آن به دیگری باشد، عوارض شهرداری (مانند عوارض نوسازی و پسماند) و مالیات بر نقل و انتقال ملک (که توسط سازمان امور مالیاتی کشور محاسبه می شود) باید پرداخت گردد. این مبالغ بر اساس ارزش معاملاتی ملک و قوانین مالیاتی تعیین می شوند.
5. هزینه صدور سند تک برگ جدید: پس از طی مراحل تفکیک و ابطال سند قبلی، برای هر سند تک برگ جدید، هزینه ای ثابت به عنوان حق الثبت و صدور سند جدید دریافت می شود که مبلغ آن توسط سازمان ثبت تعیین می گردد.

جزئیات هر یک از هزینه ها

برای روشن تر شدن بحث، جزئیات برخی از این هزینه ها به شرح زیر است:

• نقشه UTM: هزینه تهیه نقشه بسته به حجم کار، نوع ملک (زمین، آپارتمان) و پیچیدگی های مربوط به دسترسی به نقاط مرجع، متفاوت است.
• حق التحریر تقسیم نامه: این هزینه متناسب با ارزش معاملاتی ملک و تعداد صفحات تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی تعیین می شود.
• هزینه های دادرسی در دعوای افراز: در صورت عدم توافق و نیاز به طرح دعوای افراز در دادگاه، هزینه های دادرسی، شامل هزینه تمبر دعوا، هزینه کارشناسی دادگستری و احتمالاً حق الوکاله وکیل به مجموع هزینه ها اضافه خواهد شد. هزینه کارشناسی دادگستری نیز بر اساس تعرفه های مربوطه و پیچیدگی موضوع تعیین می گردد.

تأکید می شود که برای برآورد دقیق هزینه ها، لازم است با کارشناسان مربوطه در اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و یا وکلا مشورت شود تا از آخرین تعرفه ها و ضوابط مطلع گردید.

چالش های حقوقی رایج و راهکارهای قانونی

در مسیر تبدیل سند مشاع به سند تک برگ، ممکن است چالش های حقوقی متعددی پیش آید که عدم آگاهی از آن ها می تواند فرآیند را طولانی و پیچیده کند. در این بخش، به رایج ترین این چالش ها و راهکارهای قانونی مقابله با آن ها می پردازیم.

عدم توافق شرکا: دعوای افراز اجباری

یکی از شایع ترین موانع در تفکیک ملک مشاع، عدم رضایت یا همکاری یکی از شرکا است. این عدم توافق می تواند ناشی از دلایل مختلفی باشد، از جمله عدم حضور شریک، اختلافات مالی یا شخصی، یا عدم تمایل به تقسیم ملک.

در چنین شرایطی، هر یک از شرکا که مایل به تفکیک سهم خود و اخذ سند تک برگ است، می تواند «دعوای افراز» را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کند.

• مراجع رسیدگی: ابتدا، درخواست افراز به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه می شود. اگر اداره ثبت به دلیل عدم قابلیت افراز (بر اساس ضوابط ثبتی) یا وجود اختلاف بین شرکا، نتواند رأساً اقدام کند، موضوع به دادگاه ارجاع می شود.
• مراحل طرح دعوا:
  1. ارائه دادخواست افراز به دادگاه عمومی حقوقی از طریق دفاتر خدمات قضایی.
  2. دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا قابلیت افراز ملک و نحوه تقسیم آن را بررسی و گزارش کند.
  3. بر اساس گزارش کارشناس، دادگاه حکم به افراز ملک (در صورت امکان) یا فروش مال مشاع (در صورت عدم قابلیت افراز) صادر می کند.
• مستندات لازم: کپی برابر اصل سند مشاع، مدارک هویتی خواهان، نقشه UTM (در صورت لزوم) و سایر مستندات مربوط به مالکیت و قدرالسهم.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

این دعوا زمانی مطرح می شود که یک سهم مشاع از ملکی توسط یکی از شرکا به دیگری فروخته شده است، اما فروشنده به هر دلیلی از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سهم فروخته شده خودداری می کند. خریدار برای تثبیت مالکیت خود و دریافت سند تک برگ مجزا، نیاز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارد.

• چه زمانی مطرح می شود؟ عموماً در موارد خرید و فروش املاک، زمانی که مبایعه نامه (قولنامه) تنظیم شده، اما فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی عمل نمی کند. این دعوا می تواند برای انتقال سهم مشاع قبل از تفکیک نیز مطرح شود.
• مراحل طرح دعوا:
  1. ابتدا، ارسال اظهارنامه قضایی به فروشنده برای دعوت او به دفترخانه و تنظیم سند رسمی.
  2. در صورت عدم پاسخ یا عدم همکاری، طرح دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع» در دادگاه عمومی حقوقی.
  3. دادگاه پس از بررسی مدارک (مبایعه نامه، گواهی عدم حضور در دفترخانه و…) و احراز صحت دعوا، حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند صادر می کند.
• تأثیر حکم دادگاه: در صورت عدم تمکین فروشنده به حکم دادگاه، نماینده دادگاه می تواند به جای او سند را امضا کرده و فرآیند انتقال را تکمیل کند.

آگاهی از مراجع و فرآیندهای قانونی، به ویژه در مواجهه با عدم توافق شرکا، امری ضروری است. در چنین مواردی، مشورت با وکیل متخصص می تواند راهگشای حل اختلافات و تسریع در روند دریافت سند باشد.

تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ (برای یک مالک)

گاهی اوقات، یک مالک قصد دارد تمامی سهام مشاع یک ملک را خریداری کرده و مالکیت آن را به صورت شش دانگ (کامل و بدون شریک) درآورد. در این حالت، هدف او تجمیع سهام و سپس تبدیل تمامی اسناد مشاع به یک سند تک برگ شش دانگ به نام خود است.

• فرآیند تجمیع سهام: مالک ابتدا باید تمامی سهام سایر شرکا را به صورت رسمی خریداری کرده و اسناد انتقال را در اختیار داشته باشد.
• ابطال اسناد قبلی و صدور سند شش دانگ: پس از تجمیع کامل سهام، مالک با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک، درخواست ابطال تمامی اسناد مشاع قبلی و صدور یک سند تک برگ شش دانگ به نام خود را ارائه می دهد. اداره ثبت پس از بررسی اسناد خرید و انتقال، اقدام به صدور سند جدید می کند.

نکات حقوقی فروش سهم مشاع

فروش سهم مشاع نیز نکات حقوقی خاص خود را دارد:

• حق شفعه: در فقه اسلامی و قانون مدنی ایران (ماده 808)، اگر دو نفر در یک ملک غیرمنقول شریک باشند و یکی از آن ها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد که بهای پرداخت شده توسط خریدار را به او بدهد و سهم فروخته شده را از آن خود کند. این حق، حق شفعه نامیده می شود و برای جلوگیری از ورود غریبه به شراکت است. این حق در صورت تفکیک و تبدیل به سند مفروز، از بین می رود.
• فروش قبل از تفکیک: می توان سهم مشاع را حتی قبل از تفکیک نیز به فروش رساند، اما این کار ممکن است برای خریدار چالش هایی ایجاد کند، زیرا سهم او هنوز از نظر فیزیکی مشخص نیست و برای بهره برداری کامل نیاز به توافق سایر شرکا یا اقدام قانونی برای افراز دارد.

پیگیری و استعلام سند مشاع با شناسه یکتا

یکی از مزایای اسناد تک برگ و سیستم مکانیزه ثبت اسناد، امکان پیگیری و استعلام آسان وضعیت سند است. این امر به ویژه برای املاک مشاع اهمیت دارد تا مالکین و خریداران بالقوه از وضعیت حقوقی و ثبتی ملک آگاهی کامل داشته باشند.

اهمیت استعلام سند

استعلام سند مشاع با شناسه یکتا برای چندین منظور حیاتی است:

• تأیید اصالت سند: اطمینان از اینکه سند ارائه شده معتبر و اصلی است و دچار جعل نشده است.
• آگاهی از وضعیت حقوقی: اطلاع از وجود هرگونه بازداشت، رهن، یا محدودیت قانونی بر روی سند ملک.
• بررسی مالکیت: تأیید اینکه چه کسانی مالک ملک هستند و سهم هر یک چقدر است.
• جلوگیری از کلاهبرداری: با استعلام، می توان از صحت اطلاعات ارائه شده توسط فروشنده یا شریک مطمئن شد و از معاملات غیرقانونی جلوگیری کرد.

نحوه استفاده از سامانه سازمان ثبت اسناد

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه ای آنلاین برای استعلام الکترونیکی ملک فراهم کرده است.

1. ورود به سامانه: ابتدا به آدرس اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (ssaa.ir) مراجعه کنید.
2. انتخاب گزینه استعلام: در صفحه اصلی سایت، گزینه میز خدمات الکترونیک را انتخاب کرده و سپس از منوی باز شده، پیگیری استعلام الکترونیکی ملک را کلیک کنید.
3. وارد کردن شناسه یکتا: در صفحه بعدی، باید شناسه یکتای استعلام را در کادر مربوطه وارد کنید.
4. مشاهده وضعیت: پس از وارد کردن کد، سیستم وضعیت فعلی سند و اطلاعات مربوط به آن را نمایش می دهد.

مفهوم شناسه یکتا (کد ملی ملک)

شناسه یکتای استعلام در واقع یک کد 18 رقمی است که به هر سند مالکیت تک برگ اختصاص داده می شود. این شناسه منحصر به فرد است، درست مانند کد ملی برای اشخاص. این کد بر روی اسناد تک برگ چاپ شده و امکان استعلام سریع و دقیق از وضعیت حقوقی و ثبتی ملک را فراهم می آورد. این کد، جایگزین اطلاعات قدیمی پلاک ثبتی و دفتر املاک شده و به نوعی کد ملی ملک محسوب می شود.

نتیجه گیری

دریافت سند تک برگ مشاع، گامی مهم در جهت شفافیت، امنیت و افزایش ارزش املاک است. این فرآیند، با هدف تبدیل مالکیت اشتراکی و نامشخص به مالکیتی تفکیک شده و مستقل، مستلزم طی مراحل دقیق حقوقی و ثبتی است. از تهیه نقشه UTM و درخواست تفکیک یا افراز در اداره ثبت، تا تنظیم تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی، و نهایتاً ابطال سند مادر و صدور سند تک برگ جدید، هر مرحله نیازمند دقت و آگاهی کامل است. همچنین، درک چالش های حقوقی احتمالی مانند عدم توافق شرکا یا دعوای الزام به تنظیم سند، و اطلاع از هزینه های مربوطه، می تواند به مالکین کمک کند تا با آمادگی کامل این مسیر را طی کنند.

در نهایت، تأکید بر این نکته ضروری است که با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی این فرآیند، مالکین باید از مشورت با کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری برای تهیه نقشه UTM و همچنین وکلای متخصص در امور ملکی بهره مند شوند. این اقدام نه تنها از بروز خطا و تأخیر جلوگیری می کند، بلکه مسیر دریافت سند تک برگ مشاع را هموارتر و با اطمینان بیشتری به سرانجام می رساند.