فسخ اجاره نامه

مانند هر قرارداد دیگری، قرارداد اجاره نامه نیز دارای شرایط مشخصی است و زمانی که موجر یا مستأجر از این شرایط پیروی نکنند، بحث فسخ قرارداد اجاره نامه پیش می‌آید. فسخ اجاره نامه می‌تواند هم توسط موجر و هم مستأجر بنا به دلایل مختلفی مطرح شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا به سؤالات شما در خصوص دلایلی که می‌توانند باعث فسخ اجاره نامه شوند پاسخ دهیم و همچنین نحوه محاسبه خسارت فسخ قرارداد را بررسی خواهیم کرد.

قرارداد اجاره نامه چیست و چگونه فسخ می‌شود؟

اجاره نامه به قراردادی دوطرفه می‌گویند که طبق آن صاحب‌ملک که موجر نامیده می‌شود، ملک خود را به خواهان ملک می‌سپارد که همان مستأجر است. مطابق این قرارداد، مستأجر تعهد می‌دهد که مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به صاحب‌ملک یا همان موجر پرداخت کند. شرایط پرداخت این مبلغ می‌تواند هم به شکل رهن کامل و هم به شکل اجاره ماهیانه باشد که بستگی به خود طرفین قرارداد دارد.

در قرارداد اجاره مانند سایر قراردادهای حقوقی، شرایطی برای فسخ کردن قرارداد نیز در نظر گرفته‌شده است. بسیاری تصور می‌کنند که فسخ اجاره نامه تنها توسط موجر یا همان صاحب‌ملک قابل انجام است اما در قانون حق فسخ اجاره نامه برای مستأجر نیز پیش‌بینی‌شده است.درواقع به همان اندازه که موجر حق دارد تا در صورت عدم پایبندی مستأجر به تعهدات موجود در اجاره نامه قرارداد را فسخ کند؛ مستأجر نیز می‌تواند در صورت عدم پایبندی موجر دعوای فسخ اجاره نامه را مطرح کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه چیست؟

ازآنجایی‌که قرارداد اجاره نامه در دسته‌بندی قراردادهای لازم قرار می‌گیرد، بعد از عقد قرارداد تنها در صورتی می‌توان قرارداد را فسخ کرد که دلیل فسخ یکی از موارد پیش‌بینی‌شده در قانون باشد. به این موارد در اصطلاح قانونی خیار گفته می‌شود. منظور از خیار توانایی یکی از طرفین قرارداد برای فسخ قرارداد است. در روابط موجر و مستأجر این موارد عبارت هستند از:

طبق خیار شرط، مطابق با شرطی که در قرارداد گنجانده شده است یکی از دو طرف قرارداد و یا شخص ثالث، می‌تواند در مدت‌زمان مشخصی به اختیار خود قرارداد را فسخ نماید.درصورتی‌که هرکدام از طرفین قرارداد به تعهدات خود در خصوص قرارداد اجاره نامه عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را باطل کند.

درصورتی‌که ملک اجاره داده‌شده دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده، مستأجر حق خواهد داشت تا با استفاده از همین موضوع قرارداد را فسخ کند.در بسیاری از قراردادهای اجاره نامه علاوه بر تعهدات معمول، شروط ضمن عقد نیز به قرارداد اضافه می‌شوند. درصورتی‌که یکی از طرفین قرارداد به این شروط پایبند نباشد، امکان فسخ نمودن قرارداد به وجود می‌آید.

یکی دیگر از مواردی که حق فسخ اجاره نامه را به مستأجر می‌دهد این است که بعد از انعقاد قرارداد معلوم شود که قیمت و ارزش واقعی خانه، با مبلغ پرداختی تفاوت زیادی دارد. در این صورت مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره نامه اقدام کند.اگرچه در روابط موجر و مستأجر هر دو طرف حق فسخ اجاره نامه را دارند، اما شرایطی که به آنها امکان فسخ را می‌دهد با یکدیگر متفاوت است. به همین دلیل در ادامه شرایط فسخ را توسط مستأجر و موجر به شکل جداگانه توضیح می‌دهیم.

فسخ قرارداد اجاره نامه توسط مستأجر

همان‌طور که در بالاتر اشاره شد، دو مورد از خیارات فسخ مربوط به مستأجر می‌شوند به‌این‌ترتیب که مستأجر می‌تواند با استفاده از آنها قرارداد اجاره را فسخ کند. یکی از آنها خیار عیب است که در آن اگر مستأجر متوجه عیب و ایرادی در ملک شود که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده بود، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. دیگری خیار تخلف از وصف است که مربوط به اختلاف قیمت واقعی ملک باقیمتی است که موجر روی ملک گذاشته است. اگر مستأجر بعد از عقد قرارداد متوجه شود قیمت و ارزش واقعی ملک تفاوت زیادی باقیمت موردتوافق دارد، می‌تواند از خیار تخلف از وصف برای فسخ استفاده کند.

از دیگر شرایطی که در آن مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره نامه اقدام کند، مربوط به شروط ضمن عقد می‌شود. معمولاً در مبایعه نامه یا اجاره نامه شروطی تعریف می‌شوند که به طرفین امکان می‌دهد تا به دلایل مشخصی، امکان فسخ را داشته باشند. اگر در اجاره نامه روی شرایطی برای فسخ توسط مستأجر توافق شده باشد، مستأجر می‌تواند در صورت فراهم شدن آن شرایط برای فسخ اقدام نماید.

به‌غیراز مفاد قرارداد، اتفاقاتی که برای ملک می‌افتد نیز می‌تواند باعث شود تا مستأجر حق فسخ را داشته باشد. برای مثال اگر کل یا بخشی از ملک مورد اجاره دچار خرابی شود و یا در معرض خرابی قرار بگیرد، مستأجر امکان فسخ اجاره نامه را خواهد داشت. این خرابی باید به‌گونه‌ای باشد که آن قسمت از ملک را برای مستأجر غیرقابل استفاده کند و قابل تعمیر نیز نباشد.

درنهایت یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ کردن قراردادهای اجاره نامه، نقل‌مکان مستأجر پیش از موعد قرارداد است. چنانچه مستأجر بنا به دلایل مختلف تصمیم بگیرد که پیش از سر رسیدن موعد یک‌ساله قرارداد ملک مورد اجاره را ترک کند، می‌تواند با توافق و همکاری موجر قرارداد اجاره نامه را فسخ نماید.

فسخ قرارداد اجاره نامه توسط موجر

در روابط موجر و مستأجر، فسخ اجاره نامه برای موجر کار راحتی نیست و تنها در شرایطی خاص موجر امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت. حتی در صورت فروش ملک، موجر حق ندارد قرارداد را فسخ کند مگر آنکه از قبل با مستأجر توافق کرده باشد که یکی از شروط فسخ، فروش رفتن ملک باشد. در غیر این صورت، زمانی که موجر اقدام به فروش خانه می‌کند، مالک جدید خانه نیز تا زمان اتمام قرارداد اجاره نامه باید به مفاد قرارداد پایبند باشد و مستأجر می‌تواند به اقامت خود ادامه دهد.

یکی از دلایل رایجی که باعث می‌شود موجر بتواند برای فسخ اقدام کند، عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر است. چنانچه در قرارداد ذکرشده باشد که یکی از شروط فسخ عدم پرداخت اجاره‌بها است، آن‌وقت پس‌ازآنکه مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تعلل کرد موجر می‌تواند از این شرط فسخ استفاده کرده و قرارداد را باطل نماید. چند نمونه از سایر مواردی که می‌توانند باعث فسخ اجاره نامه توسط موجر شوند را در اینجا مرور می‌کنیم:

• مستأجر بدون اجازه از موجر، ملک را به شخص ثالث واگذار کند یا اجاره بدهد.
• مستأجر از ملک برای کارهایی که در قرارداد ذکر نشده‌اند استفاده کند. مثلاً استفاده تجاری از واحد مسکونی
• عدم توجه مستأجر به‌ سلامت ملک؛ برای مثال اگر مستأجر در نگهداری ملک سهل‌انگاری کند و تعهداتی را که بنا بر اجاره نامه برعهده‌گرفته به شکل مطلوب عملی نکند، امکان فسخ اجاره نامه برای موجر فراهم می‌شود.
• عدم ارائه اطلاعات صحیح از سوی مستأجر؛ برای مثال بسیاری از صاحبین املاک، خانه خود را به افراد مجرد و یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره نمی‌دهند. اگر در زمان عقد قرارداد مستأجر اطلاعات نادرستی در این خصوص ارائه کند و بعد از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، حق فسخ برای موجر محفوظ خواهد بود.

خسارت فسخ قرارداد در اجاره نامه چگونه محاسبه می‌شود؟

نحوه محاسبه خسارت فسخ قرارداد بستگی به شرایط موجود در قرارداد دارد. در بسیاری از موارد مبلغ فسخ هنگام تنظیم قرارداد تعیین می‌شود و در قرارداد ذکر می‌گردد. درنتیجه برای تعیین مقدار خسارت فسخ قرارداد کافی است به قرارداد رجوع شود و طرفی که تعهدات خود را نقض کرده است، با پرداختن مبلغ فسخ خسارت به وجود آمده را جبران کند. در مواردی نیز موضوع خسارت با وساطت مشاور املاک بین موجر و مستأجر تعیین می‌گردد و دو طرف بر سر مبلغی مشخص توافق می‌کنند تا قرارداد را باطل نمایند.

اما اگر روابط موجر و مستأجر به‌گونه‌ای بود که نتوانستند بر سر مبلغ خسارت فسخ به توافق برسند، آن‌وقت موضوع باید از طریق قانونی پیگیری شود. برای این کار، شما می‌توانید از خدمات استفاده کنید. تیم وکلای دادیستا به‌طور تخصصی درزمینهٔ‌های گوناگون مثل ،  و… فعالیت دارند. ازجمله دایره‌های تخصصی دادیستا، خدمات مربوط به پرونده‌های ملکی است که موضوعاتی مانند فسخ قرارداد اجاره نامه و یا مبایعه نامه املاک نیز در این دسته قرار می‌گیرند.چه مستأجر باشید و چه صاحب‌ملک یا همان موجر، در زمان فسخ کردن قرارداد اجاره نامه ممکن است به چالش‌های حقوقی بسیاری بربخورید. وکلای باتجربه دادیستا به شما کمک می‌کنند تا از بهترین راه ممکن برای فسخ کردن قرارداد اجاره نامه استفاده کنید.

همچنین استفاده از وکیل حقوقی متخصص و مجرب درزمینهٔ امور ملکی، باعث می‌شود تا در تعیین مقدار خسارت ناشی از فسخ اجاره نامه یا مبایعه نامه ضرر نکنید و حق خود را به فسخ اجاره نامه یعنی موجر یا مستاجر یا هر دو قبل از موعد سررسید قرارداد، تصمیم به انحلال قرارداد بگیرند. در صورتی که هنگام نوشتن قرارداد، هر یک از طرفین شرایطی را برای فسخ در اجاره نامه قرار دهد و طرف دیگر این شرایط را پذیرفته و آن را امضا نماید، در این صورت طرف شرط گذار با رجوع به قرارداد می تواند اجاره نامه را فسخ کند.

قانون فسخ اجاره نامه

اجاره نامه از لحاظ حقوقی از نوع قراردادهای لازم است. یعنی پس از منعقد شدن این نوع از قرارداد، طرفین جز در مواردی که در قانون معین کرده حق فسخ آن را ندارند. طبق ماده 369 قانون مدنی، فسخ اجاره نامه تنها با خیارات زیر امکان پذیر است: