دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۷۶: راهنمای جامع، شرایط و نمونه فرم حقوقی

دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۷۶ یکی از رایج ترین درخواست های حقوقی در حوزه املاک تجاری است که به مالکان امکان می دهد در صورت انقضای مدت قرارداد یا تخلف مستأجر، ملک خود را بازپس گیرند. این فرآیند مستلزم آگاهی دقیق از شرایط قانونی، مدارک مورد نیاز و مراحل صحیح پیگیری است تا موجر بتواند حقوق خود را به طور کامل استیفا کند.

مدیریت و پیگیری حقوقی املاک تجاری، به ویژه در بخش اجاره و تخلیه، همواره یکی از چالش های اصلی مالکان بوده است. پیچیدگی های قانونی و تفاوت های ظریف بین قوانین مختلف موجر و مستأجر، ضرورت شناخت دقیق سازوکارهای حقوقی را دوچندان می کند. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، با هدف تسهیل و تسریع در فرآیند تخلیه اماکن تجاری، تغییرات مهمی را نسبت به قوانین پیشین ایجاد کرده است. در این مقاله، به بررسی جامع و کاربردی تمامی جنبه های مرتبط با دادخواست تخلیه مغازه بر اساس این قانون می پردازیم، از شرایط لازم برای شمول قانون ۷۶ بر یک قرارداد اجاره گرفته تا نحوه تنظیم، ثبت و اجرای دادخواست، همراه با نکات حقوقی کلیدی و یک نمونه فرم تشریحی.

۱. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: یک نگاه کلی برای اماکن تجاری

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶، نقطه عطفی در حقوق اجاره اماکن تجاری در ایران محسوب می شود. این قانون با هدف رفع ابهامات و پیچیدگی های قوانین پیشین، به ویژه قانون ۱۳۵۶، و با رویکردی متفاوت، شرایط جدیدی را برای تنظیم و اجرای قراردادهای اجاره وضع کرد. شناخت مبانی این قانون برای هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، ضروری است تا از حقوق و تکالیف خود آگاه باشند.

۱.۱. تفاوت های بنیادین با قانون ۱۳۵۶

اصلی ترین تفاوت قانون ۱۳۷۶ با قانون ۱۳۵۶، در رویکرد آن نسبت به تمدید خودکار اجاره و مفهوم حق کسب و پیشه یا سرقفلی است. در قانون ۱۳۵۶، قراردادهای اجاره اماکن تجاری به طور خودکار تمدید می شدند و مستأجر دارای حق کسب و پیشه بود که به او امکان می داد حتی پس از انقضای مدت اجاره نیز در ملک بماند، مگر در موارد خاص و با پرداخت حق کسب و پیشه. این حق، ارزش اقتصادی بالایی داشت و فرآیند تخلیه را برای مالکان بسیار دشوار می ساخت.

اما قانون ۱۳۷۶ این رویه را تغییر داد. در این قانون، با انقضای مدت اجاره، قرارداد خاتمه می یابد و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. در این قانون، حق کسب و پیشه به معنای قانون ۱۳۵۶ وجود ندارد. تنها در صورتی سرقفلی به مستأجر تعلق می گیرد که در ابتدای اجاره، مبلغی با عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده باشد. در این حالت نیز، پس از انقضای مدت اجاره، موجر باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند و سپس می تواند ملک را تخلیه کند. این تغییر اساسی، فرآیند تخلیه را برای مالکان ساده تر و قابل پیش بینی تر ساخته است.

۱.۲. شرایط شمول قانون ۱۳۷۶ بر قراردادهای اجاره مغازه

برای اینکه یک قرارداد اجاره مغازه مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد و بتوان بر اساس آن درخواست تخلیه داد، باید شرایط زیر احراز شود:

1. تاریخ انعقاد قرارداد: قرارداد اجاره باید پس از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن قانون، یعنی بعد از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۲۶، منعقد شده باشد. قراردادهای پیش از این تاریخ، عموماً مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند.
2. ضرورت کتبی بودن قرارداد: اجاره نامه باید به صورت کتبی تنظیم شده باشد، اعم از اینکه سند عادی باشد یا سند رسمی. قراردادهای شفاهی مشمول این قانون نمی شوند.
3. لزوم قید مدت معین در اجاره نامه: مدت اجاره باید به صورت دقیق و مشخص (مثلاً یک سال، دو سال و غیره) در قرارداد قید شده باشد. عدم تعیین مدت اجاره، قرارداد را از شمول این قانون خارج می کند.
4. حضور دو نفر شاهد در قراردادهای عادی: در صورتی که اجاره نامه به صورت سند عادی تنظیم شده باشد (یعنی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، حتماً باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد. این شرط برای اعتبار دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف بسیار مهم است.

رعایت دقیق این شرایط، تضمین کننده این است که موجر می تواند از مزایای قانون ۱۳۷۶ برای تخلیه ملک خود بهره مند شود و فرآیند قانونی را با سرعت و سهولت بیشتری طی کند.

۲. شرایط قانونی طرح درخواست/دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶

یکی از مهمترین گام ها در فرآیند تخلیه مغازه، شناسایی و اثبات دلیل قانونی معتبر برای این درخواست است. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، دلایل مشخصی را برای طرح دادخواست تخلیه پیش بینی کرده است که در ادامه به تفصیل بررسی می شوند:

۲.۱. انقضای مدت اجاره

رایج ترین و ساده ترین دلیل برای طرح دادخواست تخلیه بر اساس قانون ۱۳۷۶، «انقضای مدت اجاره» است. این قانون، بر خلاف قانون ۱۳۵۶، تمدید خودکار قرارداد اجاره را پیش بینی نمی کند. بنابراین، به محض پایان یافتن مدت زمان مشخص شده در اجاره نامه، موجر حق دارد درخواست تخلیه ملک خود را مطرح کند. در این حالت، نیازی به اثبات تخلف مستأجر یا دلایل پیچیده دیگر نیست و صرفاً با ارائه اجاره نامه و اثبات پایان مدت آن، موجر می تواند به سرعت فرآیند تخلیه را پیگیری نماید.

۲.۲. تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد

علاوه بر انقضای مدت اجاره، موجر می تواند در صورت تخلف مستأجر از «شروط ضمن عقد» که در اجاره نامه قید شده اند، اقدام به طرح دادخواست تخلیه کند. این موارد شامل طیف وسیعی از تخلفات احتمالی می شوند، اما مهم است که شرط مربوطه صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد و تخلف از آن نیز قابل اثبات باشد:

• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستأجر اجاره بهای ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند پس از ارسال اخطاریه یا اظهارنامه قضایی و اثبات عدم پرداخت، درخواست تخلیه دهد. معمولاً در قراردادها مهلت مشخصی برای پرداخت اجاره بها (مثلاً ۱۰ روز پس از سررسید) تعیین می شود و عدم رعایت آن، حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد می کند.
• تعدی و تفریط: به معنای آسیب رساندن مستأجر به ملک (تعدی) یا عدم مراقبت صحیح از آن که منجر به خسارت شود (تفریط). مثال هایی از تعدی می تواند شامل تغییرات اساسی در بنا بدون اجازه موجر یا تخریب بخشی از ملک باشد. تفریط نیز ممکن است شامل عدم انجام تعمیرات جزئی که بر عهده مستأجر است و منجر به آسیب بیشتر شود، باشد. برای اثبات این موارد، معمولاً به کارشناسی و تهیه صورت جلسه نیاز است.
• انتقال منافع به غیر: اگر مستأجر بدون رضایت کتبی موجر، تمام یا بخشی از ملک را به شخص دیگری واگذار یا اجاره دهد، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید. این شرط نیز باید صراحتاً در قرارداد ذکر شده باشد.
• تغییر شغل غیرمرتبط: در برخی قراردادهای اجاره اماکن تجاری، نوع شغل مستأجر مشخص می شود. اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تغییر شغل به نوعی کند که مغایر با شروط قرارداد یا عرف محل باشد، موجر می تواند درخواست تخلیه دهد. این مورد نیز باید در قرارداد صراحتاً قید و شرایط آن مشخص شده باشد.

۲.۳. وضعیت سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ و تأثیر آن بر تخلیه مغازه

مفهوم سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ با مفهوم حق کسب و پیشه در قانون ۱۳۵۶ تفاوت های اساسی دارد. در قانون ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه یا تجارت به معنای حق بقا در ملک پس از انقضای مدت اجاره، وجود ندارد. با این حال، سرقفلی می تواند به دو شکل در قراردادهای مشمول این قانون ظاهر شود:

1. پرداخت سرقفلی واقعی در ابتدای اجاره: گاهی اوقات، مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می کند. این مبلغ در واقع به منزله حق اولویت مستأجر برای تصرف و انتفاع از ملک تجاری است. در چنین مواردی، هنگام تخلیه ملک، موجر مکلف است مبلغ سرقفلی را (که باید به نرخ عادله روز محاسبه شود) به مستأجر بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت یا به حساب دادگستری/شورا واریز نشود، اجرای دستور تخلیه امکان پذیر نخواهد بود.
2. عدم پرداخت سرقفلی یا توافق بر عدم تعلق آن: در بسیاری از قراردادهای اجاره اماکن تجاری که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند، هیچ مبلغی بابت سرقفلی پرداخت نمی شود یا طرفین صراحتاً توافق می کنند که هیچ حق سرقفلی به مستأجر تعلق نمی گیرد. در این شرایط، با انقضای مدت اجاره یا اثبات تخلف مستأجر، موجر بدون نیاز به پرداخت هیچ مبلغی (جز ودیعه رهن در صورت وجود) می تواند درخواست تخلیه دهد و این فرآیند بسیار سریع تر خواهد بود.

چه زمانی مستأجر حق دریافت سرقفلی ندارد؟
مستأجر در موارد زیر حق دریافت سرقفلی (حتی اگر در ابتدا پرداخت کرده باشد) را ندارد:

• تخلف از شروط ضمن عقد که در قرارداد اجاره، موجب اسقاط حق سرقفلی شده باشد.
• تعدی و تفریط در ملک که به آن آسیب جدی وارد کرده باشد و در قرارداد اجاره این مورد موجب اسقاط سرقفلی تلقی شده باشد.
• انتقال سرقفلی یا اجاره به غیر بدون اجازه کتبی موجر، در صورتی که این عمل صراحتاً در قرارداد به عنوان موجب اسقاط حق سرقفلی ذکر شده باشد.

بنابراین، وضعیت سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ به توافق طرفین در قرارداد و میزان پرداخت اولیه آن بستگی دارد و تأثیر مستقیمی بر نحوه و سرعت فرآیند تخلیه خواهد داشت.

۳. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه مغازه (بر اساس قانون ۱۳۷۶)

تعیین مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶، یکی از گام های اساسی و حیاتی است. انتخاب صحیح مرجع، تأثیر مستقیم بر سرعت و اثربخشی فرآیند حقوقی خواهد داشت. این مرجع بسته به نوع قرارداد اجاره (عادی یا رسمی) و وجود اختلافات دیگر متفاوت است.

۳.۱. شورای حل اختلاف

شورای حل اختلاف، مرجع اصلی و سریع برای رسیدگی به درخواست های تخلیه اماکن تجاری با شرایط خاص است. مزیت اصلی مراجعه به شورا، سرعت بالای صدور دستور تخلیه است که نیازی به رسیدگی ماهوی و صدور حکم ندارد.

شرایط لازم برای صلاحیت شورا (دستور تخلیه فوری)

برای اینکه شورای حل اختلاف صلاحیت صدور دستور تخلیه فوری را داشته باشد، باید شرایط زیر احراز شود:

• کتبی بودن قرارداد: اجاره نامه باید به صورت کتبی (عادی) تنظیم شده باشد.
• مدت معین: مدت اجاره به طور صریح و مشخص در قرارداد قید شده باشد.
• دو شاهد: اجاره نامه عادی حتماً باید به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
• انقضای مدت: مدت اجاره منقضی شده باشد.

در صورت وجود این شرایط، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، درخواست دستور تخلیه را مطرح کند. این دستور پس از احراز شرایط، معمولاً در مدت زمان کوتاهی (چند روز) صادر می شود و غیرقابل اعتراض است، مگر اینکه در مراحل اجرایی، تخلفی رخ داده باشد.

۳.۲. دادگاه عمومی حقوقی

در برخی موارد، رسیدگی به دعوای تخلیه مغازه از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج بوده و باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود. این موارد شامل:

• قراردادهای اجاره رسمی: اگر قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی تنظیم و به ثبت رسیده باشد، رسیدگی به درخواست تخلیه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
• اختلاف در سرقفلی یا تخلفات پیچیده: هرگاه بین موجر و مستأجر در مورد مبلغ سرقفلی (که در ابتدا پرداخت شده) یا نحوه محاسبه آن اختلاف وجود داشته باشد، یا تخلفات مستأجر (مانند تعدی و تفریط) پیچیده باشد و نیاز به کارشناسی و رسیدگی قضایی دقیق داشته باشد، پرونده در دادگاه عمومی حقوقی بررسی می شود.
• درخواست همزمان مطالبه خسارت یا اجور معوقه: اگر موجر همزمان با درخواست تخلیه، تقاضای مطالبه خسارات وارده به ملک، اجور معوقه، یا سایر مطالبات مالی از مستأجر را نیز داشته باشد که مبلغ آن از نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف (در حال حاضر ۵۰ میلیون تومان) بیشتر باشد، دعوا باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود. البته برای مبلغ کمتر از ۵۰ میلیون تومان می توان همزمان با درخواست تخلیه، مطالبه خسارت را نیز در شورا مطرح کرد.

رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی زمان برتر است، زیرا نیازمند طی تشریفات دادرسی، تشکیل جلسه، صدور حکم تخلیه و احتمال اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

۳.۳. اداره ثبت اسناد و املاک

اداره ثبت اسناد و املاک نیز در شرایط خاصی می تواند مرجع صالح برای تخلیه باشد:

نحوه درخواست صدور اجراییه و شرایط آن

اگر قرارداد اجاره به صورت «سند رسمی» تنظیم شده باشد و در آن صراحتاً به حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک در صورت انقضای مدت یا تخلف مستأجر اشاره شده باشد، موجر می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی، مستقیماً به دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده مراجعه کرده و درخواست «صدور اجراییه تخلیه» را مطرح نماید. این فرآیند معمولاً سریع تر از دادگاه است، اما شرایط بسیار خاصی دارد و کمتر در مورد اماکن تجاری مورد استفاده قرار می گیرد، به ویژه اگر مستأجر ادعای حقی (مانند سرقفلی) داشته باشد.

با توجه به توضیحات فوق، انتخاب مرجع صالح بستگی به جزئیات قرارداد اجاره و وضعیت پرونده دارد و در بسیاری از موارد، مشاوره با وکیل متخصص برای انتخاب مسیر صحیح ضروری است.

۴. مدارک ضروری برای تنظیم و ثبت دادخواست/درخواست تخلیه مغازه

جمع آوری و آماده سازی مدارک لازم، بخش حیاتی فرآیند دادخواست تخلیه مغازه است. نقص در مدارک می تواند موجب تأخیر، رد دادخواست، یا طولانی شدن فرآیند دادرسی شود. در ادامه به مهمترین مدارک مورد نیاز اشاره می شود:

1. اصل و کپی مصدق سند مالکیت مغازه: این سند نشان دهنده مالکیت موجر بر ملک است. منظور از کپی مصدق، نسخه ای است که توسط مرجع ذی صلاح (مثلاً دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دفترخانه) با اصل سند مطابقت داده شده و تأیید شده باشد.
2. اصل و کپی مصدق اجاره نامه (عادی یا رسمی) با تمام صفحات و امضای شهود: اجاره نامه ستون فقرات دادخواست تخلیه است. باید اطمینان حاصل شود که تمامی صفحات آن کپی و تصدیق شده و در قراردادهای عادی، امضای دو شاهد در ذیل آن وجود داشته باشد. عدم وجود امضای شهود در اجاره نامه عادی، موجر را از امکان درخواست دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف محروم می کند.
3. کپی کارت ملی موجر: برای احراز هویت خواهان (موجر).
4. در صورت لزوم وکالت نامه وکیل: اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، اصل و کپی مصدق وکالت نامه وکیل باید ضمیمه مدارک شود.
5. مستندات اثبات تخلف مستأجر (در صورت وجود): اگر دلیل تخلیه، تخلف مستأجر از شروط ضمن عقد باشد، مدارک زیر ضروری است:
   • اخطاریه ها و اظهارنامه ها: نامه های رسمی که موجر به مستأجر ارسال کرده و تخلفات او را گوشزد نموده است (مثلاً برای عدم پرداخت اجاره بها).
   • رسیدهای عدم پرداخت اجاره بها: در صورت مطالبه اجور معوقه، باید لیست و مستندات مربوط به ماه های عدم پرداخت اجاره بها ارائه شود.
   • صورتجلسه تعدی و تفریط: در صورت آسیب رسانی به ملک، مستندات مانند گزارش کارشناس رسمی دادگستری یا صورتجلسه تنظیمی در محل می تواند ارائه شود.
   • مدارک مربوط به انتقال منافع به غیر: اگر مستأجر ملک را بدون اجازه به شخص دیگری واگذار کرده، مدارکی مانند قرارداد اجاره دوم یا شهادت شهود می تواند مستند قرار گیرد.
6. مدارک مربوط به ودیعه (رهن) مستأجر جهت ایداع: در بسیاری از قراردادهای اجاره، مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن از مستأجر دریافت می شود. اجرای دستور تخلیه منوط به این است که موجر این مبلغ را به حساب صندوق دادگستری/شورای حل اختلاف واریز کند تا پس از کسر خسارات احتمالی، به مستأجر بازگردانده شود. بنابراین، موجر باید مبلغ دقیق ودیعه را آماده کند و در فرم دادخواست به آن اشاره نماید.

آماده سازی دقیق این مدارک و اطمینان از صحت و کامل بودن آنها، نقش کلیدی در پیشبرد سریع و موفقیت آمیز فرآیند تخلیه مغازه ایفا می کند.

۵. مراحل گام به گام: از تهیه تا ثبت دادخواست تخلیه مغازه

فرآیند طرح دادخواست تخلیه مغازه، یک مسیر حقوقی مشخص دارد که شامل چندین مرحله است. آشنایی با این مراحل به موجر کمک می کند تا با آمادگی کامل و بدون سردرگمی، حقوق خود را پیگیری کند.

۵.۱. اقدامات پیش از دادخواست

قبل از مراجعه رسمی به مراجع قضایی، انجام برخی اقدامات می تواند به تسریع و تقویت پرونده کمک کند و حتی گاهی اوقات نیاز به دادخواست را مرتفع سازد:

• ارسال اظهارنامه قضایی در صورت نیاز: در مواردی که دلیل تخلیه، تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا انتقال به غیر) است، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مستأجر، می تواند گواه محکمی بر اطلاع رسانی و اتمام حجت با او باشد. این اظهارنامه به عنوان سندی رسمی، ادعای موجر را تقویت می کند.
• مذاکره اولیه: در برخی موارد، تلاش برای مذاکره و حل و فصل مسالمت آمیز با مستأجر قبل از طرح دادخواست، می تواند به نتیجه برسد و از صرف زمان و هزینه دادرسی جلوگیری کند.
• جمع آوری مستندات تخلف: در صورت تخلف مستأجر، پیش از طرح دادخواست، تمامی مستندات مربوط به تخلف (عکس، فیلم، شهادت شهود، گزارش کارشناسی و …) را جمع آوری و آماده کنید.

۵.۲. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

در حال حاضر، تمامی دادخواست ها و درخواست های حقوقی باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مراجع صالح ارسال شوند. این دفاتر، نقش واسطه بین مردم و قوه قضائیه را ایفا می کنند:

• ثبت اطلاعات: به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اطلاعات خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر) را ثبت کنید.
• اسکن مدارک: تمامی مدارک ضروری که در بخش ۴ ذکر شد، باید اسکن و به پرونده الکترونیکی اضافه شوند.
• ارسال دادخواست/درخواست: پس از تکمیل اطلاعات و اسکن مدارک، دادخواست/درخواست تخلیه به مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) ارسال می شود و کد رهگیری به موجر داده خواهد شد.

۵.۳. نحوه تنظیم متن دادخواست تخلیه مغازه (بخش به بخش)

تنظیم دقیق متن دادخواست، از اهمیت بالایی برخوردار است. در این بخش، اجزای اصلی یک دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶ تشریح می شود:

• عنوان مرجع رسیدگی کننده: در بالای دادخواست باید نام مرجع صالح (مثلاً: «ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان]» یا «ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]») درج شود.
• مشخصات دقیق خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر):
  • خواهان: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، نشانی کامل و دقیق موجر.
  • خوانده: نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی (در صورت اطلاع)، شماره شناسنامه (در صورت اطلاع)، نشانی کامل و دقیق مستأجر.
• تعیین خواسته و بهای آن:
  • خواسته: به وضوح و با دقت خواسته خود را مشخص کنید. مثال: «درخواست صدور دستور تخلیه عین مستأجره تجاری (یک باب مغازه) به نشانی [آدرس کامل ملک] به دلیل انقضای مدت اجاره و مطالبه خسارات دادرسی» یا «دادخواست تخلیه عین مستأجره تجاری (یک باب مغازه) به نشانی [آدرس کامل ملک] به دلیل تخلف مستأجر (عدم پرداخت اجاره بها) و مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی».
  • بهای خواسته: در دعوای تخلیه، بهای خواسته معمولاً غیرمالی محسوب می شود، اما برای اجور معوقه یا خسارات، باید مبلغ آن را ذکر کنید.
• دلایل و منضمات: لیستی دقیق از تمامی مدارک پیوست شده به دادخواست ارائه دهید. (مثال: ۱. تصویر مصدق سند مالکیت ۲. تصویر مصدق اجاره نامه عادی مورخ … ۳. تصویر مصدق اظهارنامه شماره … ۴. فیش واریز ودیعه به حساب دادگستری).
• شرح ماجرا (متن دادخواست):
  • مقدمه: با احترام به استحضار عالی می رساند که اینجانب [نام موجر] به موجب [نوع سند، مثلاً سند مالکیت یا وکالت نامه] مالک شش دانگ یک باب مغازه به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم.
  • شرح قرارداد: به استناد تصویر مصدق اجاره نامه مورخ [تاریخ اجاره نامه]، ملک مذکور را به خوانده محترم به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [شروع اجاره] تا تاریخ [پایان اجاره] اجاره داده ام.
  • بیان دلیل تخلیه:
    • در صورت انقضای مدت: «نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ [پایان اجاره] منقضی گردیده است و خوانده محترم علی رغم مراجعات و اخطارهای اینجانب، از تخلیه و تحویل عین مستأجره استنکاف می ورزد.»
    • در صورت تخلف: «نظر به اینکه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ تخلف] تاکنون اقدام به پرداخت اجاره بهای ماهیانه مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال ننموده است/ اقدام به انتقال منافع به غیر نموده است/ اقدام به تعدی و تفریط در ملک نموده است و علی رغم اخطارهای متعدد و اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه]، حاضر به رفع تخلف و تخلیه ملک نمی باشد.»
  • ارجاع به قانون: «لذا با استناد به مواد ۱، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور دستور/حکم تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به اینجانب را دارم.»
• درخواست های پایانی: درخواست صدور حکم/دستور تخلیه، مطالبه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و …) و در صورت لزوم، اجور معوقه.

رعایت دقت در نگارش متن دادخواست، به ویژه در بخش شرح ماجرا و ارجاع به مواد قانونی، می تواند تأثیر بسزایی در تسریع روند رسیدگی و احقاق حقوق موجر داشته باشد. هرگونه ابهام یا نقص، ممکن است به رد دادخواست منجر شود.

۶. نمونه کامل و تشریحی دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶

در این بخش، یک نمونه دادخواست تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶ را ارائه می دهیم که می تواند به عنوان الگویی برای مالکان مورد استفاده قرار گیرد. پس از ارائه متن نمونه، به تشریح جزئیات هر بند خواهیم پرداخت تا نحوه تکمیل آن به روشنی مشخص شود.

به نام خدا

عنوان مرجع رسیدگی کننده: ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [نام شهرستان مربوطه، مثال: تهران]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
شغل: [شغل موجر]
نشانی: [آدرس کامل و دقیق موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
نام پدر: [نام پدر مستأجر]
کد ملی: [کد ملی مستأجر (در صورت اطلاع)]
شغل: [شغل مستأجر (در صورت اطلاع)]
نشانی: [آدرس کامل و دقیق مستأجر]

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل)
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
نشانی: [آدرس دفتر وکیل]

تعیین خواسته و بهای آن:
تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستأجره تجاری (یک باب مغازه) به لحاظ انقضای مدت اجاره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود). (غیرمالی)

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت ملک تجاری
۲. تصویر مصدق اجاره نامه عادی مورخ [روز]/[ماه]/[سال] با امضای دو شاهد
۳. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
۴. فیش واریز مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری/شورای حل اختلاف (پس از صدور دستور)
۵. تصویر مصدق وکالت نامه (در صورت وجود وکیل)

شرح دادخواست:
با سلام و احترام؛
به استحضار عالی می رساند:
۱. اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک باب مغازه با مشخصات ثبتی [شماره پلاک ثبتی یا جزئیات دقیق تر ملک] واقع در [آدرس کامل و دقیق ملک تجاری مورد اجاره، مثال: خیابان ولیعصر، تقاطع مطهری، پلاک ۱۰۰] می باشم.
۲. به موجب اجاره نامه عادی مورخ [روز]/[ماه]/[سال] پیوست که به امضای اینجانب (موجر)، خوانده محترم (مستأجر) و دو نفر شاهد رسیده است، مغازه فوق الذکر به مدت [مثال: یک سال] از تاریخ [روز]/[ماه]/[سال] لغایت [روز]/[ماه]/[سال] به خوانده محترم اجاره داده شده است.
۳. نظر به اینکه مدت اجاره در تاریخ [روز]/[ماه]/[سال] منقضی گردیده است و علیرغم مراجعات و اخطارهای مکرر اینجانب، خوانده محترم از تخلیه و تحویل عین مستأجره تجاری به اینجانب استنکاف می ورزد.
۴. همچنین، برابر ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (شماره ۵۴۱۶/۱۱۰ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ هیئت وزیران) و ناظر به ماده ۱۲ همان قانون، اجاره نامه عادی فوق الذکر، مشمول شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف می باشد.
۵. مبلغ ودیعه (رهن) دریافتی از خوانده محترم به مبلغ [مبلغ ودیعه به ریال] ریال، آماده ایداع به حساب صندوق شورای حل اختلاف / دادگستری بوده و پس از صدور دستور تخلیه، به حساب مربوطه واریز خواهد شد.

لذا با عنایت به مراتب معنونه و مستنداً به مواد ۱، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و قاعده تسبیب، تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستأجره تجاری موصوف و تحویل آن به اینجانب، به همراه محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) در حق اینجانب، مورد استدعاست.

با تشکر و احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان]
[امضاء خواهان]

توضیح جزئیات هر بند نمونه دادخواست:

• عنوان مرجع رسیدگی کننده: این بخش، مرجع قضایی را که دادخواست به آن ارائه می شود، مشخص می کند. در مورد قراردادهای عادی با دو شاهد و انقضای مدت، معمولاً «شورای حل اختلاف» است.
• خواهان و خوانده: اطلاعات هویتی و آدرس دقیق هر دو طرف باید به طور کامل و صحیح وارد شود. این اطلاعات برای شناسایی و ابلاغ اوراق قضایی ضروری است.
• تعیین خواسته و بهای آن: در اینجا نوع درخواست (دستور تخلیه) و موضوع آن (عین مستأجره تجاری) قید می شود. عبارت «غیرمالی» برای این نوع خواسته مناسب است، زیرا هدف اصلی، بازپس گیری ملک است نه مطالبه مبلغ مشخص.
• دلایل و منضمات: تمامی مدارکی که پیوست دادخواست می شوند، باید در این قسمت لیست شوند. دقت در لیست کردن مدارک و ارائه کپی مصدق آن ها ضروری است.
• شرح دادخواست: این بخش، اصل ماجرا و استدلال حقوقی موجر را بیان می کند:
  • مقدمه: موجر مالکیت خود را بر ملک و نوع کاربری آن را اعلام می کند.
  • شرح قرارداد: به اجاره نامه استناد کرده و مشخصات کلیدی آن (تاریخ، مدت، طرفین) را ذکر می کند.
  • بیان دلیل تخلیه: در این نمونه، انقضای مدت اجاره به عنوان دلیل اصلی مطرح شده است. اگر دلیل دیگری (مثل عدم پرداخت اجاره بها) باشد، باید به جای این بند، شرح تخلف مستأجر و مستندات آن (مثلاً شماره اظهارنامه) ذکر شود.
  • ارجاع به قوانین: به مواد قانونی مربوطه در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی اشاره می شود. این ارجاع، جنبه قانونی درخواست را تقویت می کند.
  • درخواست نهایی: موجر به وضوح درخواست صدور دستور/حکم تخلیه و همچنین مطالبه خسارات دادرسی را مطرح می کند.

این نمونه دادخواست، یک الگوی پایه برای درخواست تخلیه بر اساس انقضای مدت اجاره است. در موارد دیگر (مانند تخلف مستأجر)، لازم است متن دادخواست با توجه به دلیل خاص تخلیه و مستندات آن، تنظیم و تغییر یابد.

۷. فرایند رسیدگی و اجرای دستور/حکم تخلیه مغازه

پس از ثبت دادخواست یا درخواست تخلیه، مراحل رسیدگی در مراجع قضایی آغاز شده و نهایتاً به اجرای حکم یا دستور تخلیه منجر می شود. این فرآیند نیز دارای جزئیات و تشریفات خاص خود است.

۷.۱. صدور دستور/حکم تخلیه

• مدت زمان تقریبی صدور:
  • در شورای حل اختلاف، در صورت احراز شرایط دستور تخلیه فوری (قرارداد عادی با دو شاهد و انقضای مدت)، دستور تخلیه معمولاً در مدت زمان کوتاهی (۳ تا ۷ روز کاری) صادر می شود.
  • در دادگاه عمومی حقوقی، به دلیل طی مراحل دادرسی، تشکیل جلسات، و امکان تجدیدنظرخواهی، صدور «حکم تخلیه» زمان برتر بوده و ممکن است چند ماه به طول انجامد.
• تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه:
  • دستور تخلیه: توسط شورای حل اختلاف صادر می شود. این دستور ماهیت اجرایی داشته و جنبه قضایی ندارد، بنابراین غیرقابل اعتراض است. موجر می تواند بلافاصله پس از صدور، درخواست اجرای آن را کند.
  • حکم تخلیه: توسط دادگاه عمومی حقوقی صادر می شود. این حکم، یک رأی قضایی است و قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر و در مواردی قابل فرجام خواهی است. پس از قطعیت حکم (یعنی پس از سپری شدن مهلت اعتراض و تجدیدنظرخواهی یا تأیید آن در مراجع بالاتر)، مراحل اجرایی آن آغاز می شود.

۷.۲. لزوم ایداع ودیعه (رهن) مستأجر

یکی از نکات بسیار مهم در اجرای دستور یا حکم تخلیه، موضوع «ودیعه» یا «رهن» مستأجر است. اجرای تخلیه در بسیاری از موارد منوط به واریز مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر به صندوق دادگستری/شورای حل اختلاف است. حتی اگر مستأجر خسارتی به ملک وارد کرده یا اجاره بهای معوقه داشته باشد، باز هم اصل واریز ودیعه شرط اجرای تخلیه است.

• نحوه کسر خسارات احتمالی وارده به ملک یا اجور معوقه از ودیعه:

  پس از واریز ودیعه توسط موجر، اگر موجر ادعای خسارت یا اجور معوقه از مستأجر را داشته باشد، باید دادخواست جداگانه ای برای مطالبه این مبالغ مطرح کند (یا در صورت امکان، همزمان با دادخواست تخلیه درخواست دهد). پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی، مأمور اجرا می تواند مبلغ محکوم به را از ودیعه واریزی کسر کرده و مابقی را به مستأجر بازگرداند. در غیر این صورت، ودیعه به طور کامل به مستأجر بازگردانده می شود.

۷.۳. اجرای دستور/حکم توسط مأمور اجرا

پس از صدور دستور یا قطعیت حکم تخلیه و انجام تشریفات مربوط به ودیعه، پرونده به قسمت اجرای احکام (در دادگاه ها) یا واحد اجرای شورای حل اختلاف ارسال می شود:

• نحوه ابلاغ دستور به مستأجر و مهلت قانونی برای تخلیه: مأمور اجرا، دستور یا حکم تخلیه را به مستأجر ابلاغ می کند. پس از ابلاغ، معمولاً یک مهلت قانونی (معمولاً ۳ تا ۷ روز) به مستأجر داده می شود تا ملک را تخلیه کند. این مهلت برای جمع آوری و انتقال اموال مستأجر است.
• چگونگی برخورد با مقاومت مستأجر یا عدم حضور او:
  • اگر مستأجر در مهلت مقرر اقدام به تخلیه نکند یا مقاومت ورزد، مأمور اجرا با حضور نماینده دادسرا (در صورت نیاز) و نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه اجباری ملک می کند.
  • در صورت عدم حضور مستأجر در زمان تخلیه، اموال وی صورت برداری شده و به مکانی مناسب منتقل یا به شخص امین سپرده می شود. هزینه انتقال و نگهداری اموال نیز به عهده مستأجر خواهد بود.
• حفاظت از اموال مستأجر در صورت تخلیه اجباری: در حین تخلیه اجباری، مأمورین مکلف به رعایت موازین قانونی و حفظ اموال مستأجر هستند و باید از هرگونه خسارت به اموال جلوگیری شود.

کل فرآیند رسیدگی و اجرا نیازمند صبر، پیگیری و دقت در رعایت تشریفات قانونی است تا حقوق موجر به بهترین شکل ممکن استیفا شود.

۸. سوالات متداول و نکات حقوقی مهم در تخلیه مغازه (قانون ۱۳۷۶)

آیا برای تخلیه مغازه بر اساس قانون ۱۳۷۶ همیشه نیاز به وکیل است؟

خیر، الزامی برای داشتن وکیل وجود ندارد و موجر می تواند شخصاً مراحل را پیگیری کند. با این حال، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و لزوم رعایت دقیق تشریفات، حضور وکیل متخصص می تواند فرآیند را تسریع و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کند، به ویژه در مواردی که اختلاف بر سر سرقفلی یا تخلفات مستأجر وجود دارد.

اگر مستأجر ادعای سرقفلی کند، چه می شود؟

در قانون ۱۳۷۶، اگر مستأجر در ابتدای قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، موجر موظف است این مبلغ را به نرخ روز به مستأجر بازگرداند. اگر موجر از پرداخت خودداری کند یا در مورد مبلغ اختلاف باشد، مستأجر می تواند با طرح دعوا در دادگاه، مطالبه سرقفلی را نماید. در این صورت، اجرای دستور تخلیه منوط به ایداع مبلغ سرقفلی توسط موجر به صندوق دادگستری/شورا خواهد بود.

مدت زمان کلی فرایند تخلیه از ابتدا تا انتها چقدر است؟

این مدت زمان بسته به مرجع رسیدگی و پیچیدگی پرونده بسیار متفاوت است. در صورت درخواست دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف (بدون اختلاف سرقفلی و با مدارک کامل)، ممکن است کل فرآیند از چند هفته تا دو ماه به طول انجامد. اما در صورت مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، وجود اختلاف در سرقفلی یا تخلفات پیچیده، این فرآیند می تواند از چند ماه تا بیش از یک سال نیز به طول بکشد.

آیا می توان اجاره بهای معوقه را همزمان با دادخواست تخلیه مطالبه کرد؟

بله، در دادخواست تخلیه می توان همزمان تقاضای مطالبه اجور معوقه را نیز مطرح کرد. اگر مبلغ اجور معوقه و سایر خسارات در نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف باشد (در حال حاضر کمتر از ۵۰ میلیون تومان)، می توان این مورد را نیز در شورا پیگیری کرد. در غیر این صورت، باید در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شود.

در صورت عدم وجود قرارداد کتبی، قانون حاکم چیست؟

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم نشده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود. در این موارد، روابط طرفین تابع «مقررات قانون مدنی» خواهد بود که فرآیند تخلیه را پیچیده تر و زمان برتر می کند و امکان صدور دستور تخلیه فوری را از بین می برد. اثبات شرایط و مدت اجاره در این حالت دشوارتر خواهد بود.

آیا مستأجر می تواند پس از صدور دستور تخلیه، اعتراض یا تجدیدنظرخواهی کند؟

«دستور تخلیه» صادره از شورای حل اختلاف، ماهیت اجرایی دارد و غیرقابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است. اما «حکم تخلیه» صادره از دادگاه عمومی حقوقی، یک رأی قضایی است و مستأجر می تواند در مهلت قانونی (۲۰ روز از تاریخ ابلاغ) نسبت به آن اعتراض و تجدیدنظرخواهی کند. پس از طی مراحل تجدیدنظر و قطعیت حکم، فرآیند اجرا آغاز می شود.

هزینه های دادرسی و حق الوکاله چقدر است و چه کسی باید پرداخت کند؟

هزینه های دادرسی شامل هزینه ثبت دادخواست، هزینه کارشناسی (در صورت نیاز) و سایر هزینه های اجرایی است که معمولاً خواهان (موجر) در ابتدا پرداخت می کند. حق الوکاله وکیل نیز بر اساس تعرفه کانون وکلا یا توافق با وکیل تعیین می شود. در صورت صدور حکم به نفع موجر، دادگاه می تواند مستأجر را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورتی که در دادخواست مطالبه شده باشد) محکوم کند.

آگاهی از تفاوت میان «دستور تخلیه» و «حکم تخلیه»، از جمله نکات اساسی است که در سرعت بخشیدن به فرآیند بازپس گیری ملک تجاری، نقش محوری ایفا می کند و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری می نماید.

نتیجه گیری

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ با ایجاد تفاوت های اساسی نسبت به قوانین پیشین، فرآیند تخلیه اماکن تجاری را برای مالکان تسهیل کرده است. اصلی ترین مزیت این قانون، سلب حق کسب و پیشه به معنای سابق و امکان تخلیه ملک با انقضای مدت اجاره است، به شرط آنکه قرارداد اجاره به صورت کتبی و با امضای دو شاهد (در قراردادهای عادی) تنظیم شده باشد.

شناخت دقیق شرایط شمول این قانون، تمایز میان مراجع صالح (شورای حل اختلاف، دادگاه عمومی حقوقی، و اداره ثبت)، و آماده سازی مدارک کامل، گام های بنیادین برای یک پیگیری حقوقی موفق هستند. همچنین، آگاهی از نکات مربوط به سرقفلی در قانون ۱۳۷۶ و تفاوت آن با حق کسب و پیشه، برای جلوگیری از هرگونه ابهام و اختلاف، حیاتی است. دقت در تنظیم دادخواست و پیگیری صحیح مراحل اجرایی، تضمین کننده این است که مالکان می توانند با اطمینان خاطر و در کمترین زمان ممکن، حقوق قانونی خود را استیفا کنند.