تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶

در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، حتی با وجود شرط منع انتقال در قرارداد، مسموع و قابل طرح در دادگاه است. این امکان از طریق رویه قضایی و با استناد به اصول حقوقی و تنقیح مناط از قوانین پیشین، به ویژه در اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، فراهم شده است.

قراردادهای اجاره، از جمله شایع ترین و حیاتی ترین عقود معین در نظام حقوقی ایران به شمار می روند که تنظیم دقیق و درک عمیق از ابعاد حقوقی آن ها، برای تمامی طرفین ذینفع ضروری است. یکی از چالش برانگیزترین مسائل در این حوزه، به ویژه با ظهور قوانین مختلف حاکم بر روابط موجر و مستأجر، موضوع انتقال منافع عین مستأجره به غیر است. این مسئله به ویژه در قراردادهای اجاره ای که تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ قرار می گیرند و حاوی شرط صریح منع انتقال منافع به غیر هستند، پیچیدگی های خاص خود را دارد.

ابهامات حقوقی در این زمینه، از جمله اختلاف نظرهای تفسیری میان حقوقدانان و رویه های قضایی متفاوت، نیاز به تحلیلی جامع و مستند را ایجاب می کند. این مقاله با هدف رفع این ابهامات، به بررسی دقیق مبانی قانونی، سیر تحولات تاریخی قوانین اجاره، تحلیل رویه های قضایی غالب و ارائه راهکارهای عملی برای موجران، مستأجران، وکلا و دیگر فعالان حقوقی می پردازد. تمرکز اصلی بر این پرسش بنیادین خواهد بود که آیا در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶، دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع و قابل طرح در مراجع قضایی است یا خیر، و در صورت مثبت بودن پاسخ، چه شرایط و ضوابطی بر آن حاکم است.

مبانی حقوقی انتقال منافع و اصول کلی حاکم

درک صحیح از ابعاد حقوقی انتقال منافع در قراردادهای اجاره، مستلزم شناخت مبانی و اصول کلی حاکم بر این نهاد حقوقی است. این اصول، ریشه در قانون مدنی به عنوان مادر قوانین قراردادی دارند و سپس تحت تأثیر قوانین خاص روابط موجر و مستأجر، دچار تحولاتی شده اند.

حق مستاجر بر انتقال منافع در قانون مدنی (ماده 474)

قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، به عنوان ستون فقرات نظام حقوقی کشور، در ماده ۴۷۴ خود اصل کلی در خصوص حق مستأجر بر انتقال منافع عین مستأجره را بیان کرده است. این ماده صراحتاً بیان می دارد: «مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد یا به طریق دیگر منتقل کند مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.» این اصل، بر این مبنا استوار است که با انعقاد عقد اجاره، مستأجر مالک منافع عین مستأجره برای مدت مشخصی می شود. این مالکیت منافع، به او حق تصرف و انتفاع از آن را می دهد و منطقاً شامل حق واگذاری این منافع به شخص ثالث نیز می شود.

مالکیت مستأجر بر منافع عین مستأجره، یک حق مالی مستقل است که در طول مدت اجاره برای او ایجاد می شود. این حق به مستأجر اجازه می دهد تا در چهارچوب قرارداد اجاره و قوانین مربوطه، از منفعت مورد اجاره بهره برداری کند. واگذاری این حق انتفاع به دیگری، در حقیقت، نوعی اعمال حق مالکیت بر منافع محسوب می شود. بنابراین، طبق این اصل، مستأجر برای انتقال منافع به غیر، نیازی به اذن موجر ندارد، مگر اینکه این حق به صراحت در قرارداد اجاره از او سلب شده باشد. این رویکرد، در راستای اصل آزادی قراردادها و قاعده «المؤمنون عند شروطهم» استوار است، با این تفاوت که اصل اولیه، جواز انتقال است و سلب آن نیاز به شرط دارد.

تبیین جایگاه و اعتبار شرط عدم انتقال به غیر

با وجود اصل جواز انتقال منافع توسط مستأجر در قانون مدنی، این حق مطلق نیست و می تواند با درج شرطی در قرارداد اجاره، محدود یا سلب شود. شرط عدم انتقال به غیر یکی از رایج ترین شروطی است که در قراردادهای اجاره مشاهده می شود و هدف آن، حفظ کنترل موجر بر استفاده کنندگان از ملک و جلوگیری از ورود اشخاص ناخواسته به رابطه استیجاری است.

از منظر اصول قراردادها، ماده ۱۰ قانون مدنی ایران که اصل آزادی اراده و صحت شروط را پذیرفته است، به این شرط اعتبار می بخشد. بر اساس این ماده، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» شرط عدم انتقال به غیر نیز در صورتی که شرایط صحت شروط را داشته باشد (مثل معلوم و معین بودن و عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، صحیح و لازم الاجرا است. قاعده «المؤمنون عند شروطهم» نیز به معنای وجوب وفای به شروط و تعهدات قراردادی است و اعتبار این شرط را تقویت می کند.

برخی نظریه ها، شرط عدم انتقال را به دلیل مغایرت با قاعده تسلیط و حق مالکیت مستأجر بر منافع، باطل می دانند. قاعده تسلیط به این معناست که «مردم بر اموال و حقوق خود مسلط هستند» (الناس مسلطون علی اموالهم و حقوقهم). استدلال این دیدگاه این است که چون مستأجر مالک منافع است، سلب حق تصرف از او، نوعی تقیید حق مالکیت محسوب می شود که با قاعده تسلیط در تعارض است. اما رویه قضایی و دیدگاه غالب حقوقدانان این نظریه را نپذیرفته است. دلیل این عدم پذیرش آن است که سلب حق انتقال منافع، به معنای سلب کامل مالکیت یا حق تصرف نیست، بلکه تنها محدود کردن یکی از مصادیق اعمال آن است. مستأجر همچنان مالک منافع است و می تواند از آن استفاده کند، اما حق واگذاری آن به دیگری را ندارد. در واقع، این شرط، یکی از تعهدات قراردادی است که مستأجر با رضایت خود آن را پذیرفته و با حق مالکیت او بر منافع، تعارض ماهوی ندارد.

باید توجه داشت که تفاوت اساسی میان شرط عدم انتقال و سلب کلی حق تصرف وجود دارد. شرط عدم انتقال، تنها واگذاری منافع به شخص ثالث را ممنوع می کند، در حالی که سلب کلی حق تصرف، حتی بهره برداری و استفاده مستأجر از مورد اجاره را نیز محدود یا سلب می کند که این مورد اخیر ممکن است در برخی موارد باطل تلقی شود. بنابراین، شرط عدم انتقال به غیر، به خودی خود و به صرف محدود کردن حق مستأجر، باطل و بی اعتبار نیست و در صورت رعایت اصول عمومی قراردادها، لازم الاجرا خواهد بود.

سیر تحول قوانین و مقایسه رویکردها (1356 در برابر 1376)

تاریخچه قوانین مربوط به اجاره در ایران، نشان دهنده یک سیر تحول و گاه تغییر رویکرد بنیادین در خصوص حق انتقال منافع است. دو قانون مهم در این زمینه، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ هستند که هر یک با رویکردی متفاوت به این موضوع پرداخته اند.

رویکرد قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به ویژه در مورد اماکن تجاری، یک تغییر پارادایم مهم نسبت به اصول قانون مدنی ایجاد کرد. این قانون، با هدف حمایت از مستأجر و حفظ حق کسب و پیشه یا سرقفلی او، اصل را بر عدم انتقال منافع جز با اذن کتبی موجر یا تجویز دادگاه قرار داد. ماده ۱۹ این قانون به صراحت بیان می داشت که «در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع را به دیگری واگذار کند. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد، موجر نمی تواند بدون رضایت کتبی خود از انتقال مستأجر جلوگیری کند، مگر آنکه خود، حق کسب و پیشه یا سرقفلی را به مستأجر بپردازد.»

این رویکرد، نه تنها حق انتقال را محدود می کرد، بلکه در صورت عدم اذن موجر، به مستأجر این اجازه را می داد که با طرح دعوایی تحت عنوان تجویز انتقال منافع، از دادگاه تقاضای صدور حکم برای واگذاری منافع به شخص ثالث را نماید. در این حالت، دادگاه پس از احراز شرایطی از جمله عدم امکان استفاده مستأجر از مورد اجاره و عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر، می توانست حکم به تجویز انتقال صادر کند و در برخی موارد، درصدی از مبلغ سرقفلی را به عنوان حق الزحمه به موجر اختصاص دهد. این ماده، به وضوح نشان دهنده اهمیت و جایگاه ویژه حق کسب و پیشه و سرقفلی در قانون سال ۱۳۵۶ و تلاش برای حمایت از این حقوق بود.

رویکرد قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

پس از گذشت دو دهه از قانون ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ با رویکردی کاملاً متفاوت به تصویب رسید. هدف اصلی این قانون، بازگشت به اصول کلی قانون مدنی و تقویت اصل آزادی قراردادها و نیز جلوگیری از ایجاد حق سرقفلی جدید (به مفهوم قانون ۱۳۵۶) بود. ماده ۱ قانون ۱۳۷۶ تصریح می کند که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، «اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و مراکز صنعتی و اداری، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»

ماده ۶ همین قانون نیز بیان می دارد: «هر قرارداد اجاره ای که طبق مقررات این قانون تنظیم شود، تابع احکام مربوط به اجاره در قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.» همچنین، ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تأکید دارد: «مستأجر می تواند عین مستأجره را برای استیفای منفعت به غیر واگذار کند مگر این که در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.» این مواد به وضوح نشان می دهند که قانون ۱۳۷۶، اصل جواز انتقال منافع را پذیرفته است، مگر اینکه در قرارداد به صراحت ممنوع شده باشد.

یکی از تفاوت های کلیدی و بنیادین قانون ۱۳۷۶ با قانون ۱۳۵۶، عدم ذکر صریح دعوای تجویز انتقال منافع در متن قانون جدید است. این سکوت قانون گذار، منجر به بروز ابهامات و چالش های حقوقی متعددی در مورد امکان طرح چنین دعوایی در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، به ویژه در صورت وجود شرط منع انتقال، شده است. قانون ۱۳۷۶ اساساً حق کسب و پیشه و سرقفلی به مفهوم سابق را ملغی کرده و به جای آن، تنها به پرداخت سرقفلی در ابتدای قرارداد اشاره دارد که قابلیت انتقال را دارد، اما ماهیت آن با سرقفلی قانون ۱۳۵۶ متفاوت است.

بنابراین، در قانون ۱۳۷۶، اگر شرط منع انتقال وجود نداشته باشد، مستأجر می تواند بدون اذن موجر و بدون نیاز به حکم دادگاه، منافع را به غیر منتقل کند. اما چالش اصلی زمانی مطرح می شود که در قرارداد، شرط منع انتقال به صراحت ذکر شده باشد. در چنین حالتی، آیا مستأجر می تواند با وجود این شرط، باز هم دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند؟ این پرسش، موضوع اصلی تحلیل در بخش بعدی خواهد بود.

چالش اصلی: وضعیت دعوای تجویز انتقال منافع در قراردادهای مشمول قانون 1376 (در صورت وجود شرط منع انتقال)

با توجه به سکوت قانون ۱۳۷۶ در خصوص دعوای تجویز انتقال منافع و بازگشت به اصول قانون مدنی، یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در حال حاضر، چگونگی مواجهه با قراردادهای اجاره مشمول این قانون است که در آن ها شرط صریح منع انتقال منافع به غیر درج شده است. این ابهام، دیدگاه های حقوقی متفاوتی را در پی داشته است.

تحلیل دیدگاه های حقوقی مختلف

در مواجهه با چالش تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶ و شرط منع انتقال، سه دیدگاه اصلی حقوقی مطرح شده است:

1. دیدگاه اول (تفسیر موسع از قانون 1376 و اعتبار مطلق شرط): این دیدگاه معتقد است که با تصویب قانون ۱۳۷۶ و سکوت آن در مورد دعوای تجویز انتقال منافع، هدف قانون گذار اعطای اعتبار مطلق به شرط منع انتقال بوده است. بر این اساس، در صورت وجود چنین شرطی در قرارداد، مستأجر به هیچ وجه حق انتقال منافع را ندارد و دعوای او برای تجویز انتقال، مسموع و قابل طرح در دادگاه نیست. استدلال این گروه بر پایه اصل آزادی قراردادها و قاعده «المؤمنون عند شروطهم» است. آن ها بر این باورند که مستأجر با رضایت کامل این شرط را پذیرفته و بنابراین باید به آن پایبند باشد. نقطه ضعف این دیدگاه آن است که در برخی موارد، ممکن است موجبات سوءاستفاده موجر و تضییع حقوق مستأجر (به خصوص در اماکن تجاری دارای سرقفلی که مستأجر برای آن هزینه های سنگینی پرداخته) را فراهم آورد.
2. دیدگاه دوم (تأکید بر حق مالکیت منافع و بطلان شرط): این دیدگاه، که اقلیت را تشکیل می دهد، معتقد است که مستأجر مالک منافع عین مستأجره است و سلب حق انتقال از او، مغایر با قاعده تسلیط و حق مالکیت او بر منافع است. بنابراین، شرط عدم انتقال به غیر، باطل و بی اثر است و مستأجر می تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع، حتی بدون اذن موجر، منافع را به دیگری واگذار کند. این دیدگاه، بیشتر بر مفهوم ماهیت حق مالکیت منافع تأکید دارد و هرگونه محدودیتی را که منجر به تقیید ماهیت مالکیت شود، مردود می شمارد. نقد اصلی به این دیدگاه آن است که همانطور که پیشتر گفته شد، سلب حق انتقال منافع، به معنای سلب مالکیت یا حق تصرف کلی نیست، بلکه صرفاً محدود کردن یکی از مصادیق اعمال آن است و در چهارچوب آزادی قراردادها قابل پذیرش است. رویه قضایی نیز این دیدگاه را نپذیرفته است.
3. دیدگاه سوم (رویه قضایی غالب با رویکرد تنقیح مناط): این دیدگاه، که در حال حاضر رویه غالب دادگاه ها را نیز تشکیل می دهد، راهکاری بینابین را ارائه می دهد. این دیدگاه معتقد است که با وجود سکوت قانون ۱۳۷۶، می توان با استفاده از اصل تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، دعوای تجویز انتقال منافع را در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز مسموع دانست. این رویکرد، به ویژه در اماکن تجاری که مستأجر بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه وجهی پرداخت کرده است، اعمال می شود. دادگاه ها در این موارد، با در نظر گرفتن ماهیت حق سرقفلی که نوعی حق مالی برای مستأجر ایجاد می کند، اجازه طرح دعوا را به مستأجر می دهند تا حق او تضییع نشود.

تبیین مفهوم تنقیح مناط و مبانی حقوقی آن در این حوزه

«تنقیح مناط» در اصطلاح فقهی و حقوقی، به معنای تعمیم حکم یک موضوع به موضوع مشابه دیگری است که اگرچه به صراحت در قانون بیان نشده، اما دارای علت و ملاک واحدی با موضوع اصلی است. به عبارت دیگر، زمانی که قانون در مورد موضوعی سکوت کرده است، اما می توان با استناد به دلایل و مبانی منطقی، حکم موضوع مشابهی را که در قانون دیگری آمده است، به آن تسری داد.

در حوزه روابط موجر و مستأجر، دادگاه ها در مواجهه با سکوت قانون ۱۳۷۶ در خصوص دعوای تجویز انتقال منافع در صورت وجود شرط منع انتقال، به تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ متوسل شده اند. استدلال این است که در اماکن تجاری، پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه توسط مستأجر، ماهیتی شبیه به حق مالکیت بر منافع ایجاد می کند که تضییع آن به سادگی و تنها با یک شرط قراردادی، مغایر با عدالت و اصول حقوقی است. لذا، «مناط» (علت حکم) در ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ که حمایت از حق کسب و پیشه و سرقفلی مستأجر بوده، در موارد مشابه (اجاره اماکن تجاری دارای سرقفلی در قانون ۱۳۷۶) نیز ساری و جاری تلقی می شود.

شرایط و محدودیت های اعمال تنقیح مناط در این حوزه عبارتند از:

• وجود حق سرقفلی: این رویکرد به طور خاص و غالب، در مورد اماکن تجاری که مستأجر بابت آن سرقفلی پرداخت کرده است، اعمال می شود. در اماکن مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی، پذیرش دعوای تجویز انتقال منافع با این استدلال، بسیار کمتر است و دشواری های خاص خود را دارد.
• عدم امکان استفاده مستأجر: معمولاً دادگاه ها برای تجویز انتقال منافع، احراز می کنند که مستأجر به دلایلی از ادامه استفاده از مورد اجاره عاجز است و از طرفی، موجر نیز حاضر به پرداخت مبلغ سرقفلی و فسخ اجاره نیست.
• حفظ تعادل بین حقوق طرفین: هدف از این تنقیح مناط، ایجاد تعادل میان حق مالکیت موجر و حق مالی مستأجر (ناشی از سرقفلی) است تا هیچ یک از طرفین متحمل ضرر و زیان نامتناسب نشوند.

رویه غالب قضایی با استفاده از اصل «تنقیح مناط» از ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، دعوای تجویز انتقال منافع را در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶، به ویژه در اماکن تجاری دارای سرقفلی، مسموع و قابل طرح می داند تا از تضییع حقوق مستأجر جلوگیری شود.

این رویکرد، راهکاری عملی برای پر کردن خلاء قانونی در قانون ۱۳۷۶ و حل و فصل عادلانه اختلافات میان موجر و مستأجر در شرایط پیچیده فعلی است.

بررسی و تحلیل آراء قضایی شاخص و رویه دادگاه ها

تحلیل آراء قضایی، به ویژه دادنامه های شاخص، نقش بسزایی در روشن ساختن رویه جاری دادگاه ها و تبیین عملی اصول حقوقی دارد. در موضوع تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶، یک دادنامه کلیدی وجود دارد که به طور گسترده به آن استناد می شود و مبنای شکل گیری رویه قضایی فعلی است.

تحلیل دادنامه کلیدی (شماره 9109970221700892)

یکی از مهم ترین و پرکاربردترین دادنامه ها در زمینه تجویز انتقال منافع در قانون ۱۳۷۶، رأی شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۸۹۲ صادره از دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. این دادنامه، به دلیل تشریح دقیق مبانی تنقیح مناط و چگونگی اعمال آن در عمل، به منبعی مرجع برای وکلا و حقوقدانان تبدیل شده است.

تشریح واقعه و خواسته

پرونده مذکور مربوط به دعوای خانم (ر. ق. ن.) با وکالت (الف. ی. م. ع. ز.) به طرفیت (م. م. ش. ط.) بود. خواسته، تجویز انتقال منافع وفق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶، به انضمام خسارات قانونی، اعلام شده بود. موضوع مورد اجاره، یک واحد تجاری جدیدالاحداث دارای حق سرقفلی بوده که طبق سند اجاره، مستأجر حق انتقال آن به غیر را بدون اذن و اجازه موجر نداشته است. مستأجر علیرغم مخالفت موجر، این دعوا را برای واگذاری منافع خود مطرح کرده بود.

رأی دادگاه بدوی

شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران به ریاست قاضی میردیلمی، پس از بررسی اسناد و مدارک، به این نکات اشاره کرد:

1. رابطه استیجاری و صلح سرقفلی فی مابین طرفین، به موجب اسناد رسمی در سال ۱۳۸۳ منعقد شده است که نشان دهنده حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ بر این قرارداد است.
2. سند اجاره، حاوی شرط صریح عدم انتقال مورد اجاره بدون اذن موجر به غیر است.
3. قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶ در صورت حدوث اختلاف به این کیفیت (وجود شرط منع انتقال و درخواست مستأجر برای انتقال) تدبیر خاصی را مورد لحاظ قرار نداده است.
4. خوانده (مستأجر) با دارا بودن حق سرقفلی، بلا شک می تواند در راستای استیفای حقوق خود اقدام نماید.

دادگاه بدوی، با توجه به خلأ قانونی در قانون ۱۳۷۶ و جهت فصل خصومت و قلع ماده نزاع، از باب تنقیح مناط مستنداً به ماده ۱۹ از قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶ ناظر به ماده ۴ از آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵، حکم به تجویز انتقال منافع با حق سرقفلی شش دانگ مغازه مورد نظر را صادر کرد. همچنین، دادگاه، مستأجر را مکلف به پرداخت ۱۰% ارزش روز سرقفلی به موجر به عنوان حق الزحمه نمود و خوانده (موجر) را به پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل از باب تسبیب محکوم کرد.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

با تجدیدنظرخواهی (الف. ی. س. ط. ق.) به وکالت از موجر (م. م. ش. ط.)، پرونده در شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد بررسی قرار گرفت. این دادگاه، رأی بدوی را تأیید کرد و استدلال های تکمیلی خود را ارائه داد:

1. دادنامه بدوی از لحاظ رعایت اصول دادرسی خللی ندارد و تجدیدنظرخواهی به گونه ای نیست که موجب نقض رأی شود.
2. به حکایت ماده ۴ آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵ هیئت وزیران، امکان انتقال واحد تجاری از سوی مستأجران واحدهای تجاری که عرصه و اعیان آنها وقف هستند، وجود دارد. این ماده نشان می دهد که حتی در شرایط خاص (مثل وقف بودن ملک) نیز امکان انتقال منافع وجود دارد.
3. دادگاه تجدیدنظر تأکید کرد که هر چند ممکن است مستأجر انتقال واحد تجاری بدون موافقت موجر را از خود سلب کرده باشد، لکن این موضوع «مانع مراجعه مستأجر به محاکم و استیفای حقوق نیست.» این بخش از رأی بسیار حائز اهمیت است زیرا صراحتاً حق مراجعه به دادگاه را علیرغم وجود شرط منع انتقال، برای مستأجر به رسمیت می شناسد.
4. در خصوص تعیین ۱۰% ارزش روز سرقفلی، دادگاه تجدیدنظر با رد اعتراض مستأجر به این موضوع، دادنامه بدوی را با این شکل اصلاح کرد که «ده درصد مذکور از مابه التفاوت مبلغ سرقفلی پرداختی از سوی مستأجر و مبلغ سرقفلی روز مورد اجاره مشخص می شود.» این بدان معناست که مبنای محاسبه ۱۰%، ارزش افزوده ای است که سرقفلی از زمان پرداخت اولیه توسط مستأجر تا زمان روز پیدا کرده است.

این رأی، با تأیید و تکمیل رأی بدوی، به قطعیت رسید و رویه قضایی را در این زمینه تثبیت کرد.

نقد و تحلیل حقوقی رویه قضایی

رویه قضایی مذکور، از جهات مختلف قابل نقد و تحلیل است:

• قوت استدلال تنقیح مناط: این رویه، با استناد به تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، راهکاری عملی و عادلانه برای حمایت از حقوق مستأجران (به ویژه در اماکن تجاری دارای سرقفلی) در مواجهه با خلاء قانونی ۱۳۷۶ ارائه داده است. این استدلال، از تضییع حقوق مالی مستأجر جلوگیری می کند که برای تحصیل آن مبلغ قابل توجهی پرداخت کرده است.
• احیای قواعد قانون 1356: برخی منتقدین بر این باورند که این رویه، در واقع منجر به احیای قواعد قانون ۱۳۵۶ در بستر قانون ۱۳۷۶ می شود که هدف اصلی قانون گذار از تصویب قانون جدید (یعنی بازگشت به اصول قانون مدنی و تقویت آزادی قراردادها) را تا حدودی کمرنگ می کند. با این حال، باید در نظر داشت که این احیا صرفاً در موارد خاص و با شرایط مشخص (وجود سرقفلی و نیاز به تعدیل حقوق) رخ می دهد و به معنای برگشت کامل به قانون ۱۳۵۶ نیست.
• تأثیر وجود یا عدم وجود حق سرقفلی: این رویه قضایی، به طور واضح، تمایز قائل می شود میان قراردادهای اجاره ای که مستأجر بابت آن ها سرقفلی پرداخت کرده است و مواردی که سرقفلی وجود ندارد. در اماکن تجاری دارای سرقفلی، این دعوا پذیرفته می شود، اما در اماکن مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی، پذیرش دعوای تجویز انتقال منافع با چالش های جدی تری مواجه است. در چنین مواردی، اصل آزادی قراردادها و اعتبار شرط منع انتقال، وزن بیشتری پیدا می کند.
• وضعیت اماکن مسکونی: رویه قضایی غالب، در مورد اماکن مسکونی، دعوای تجویز انتقال منافع را مسموع نمی داند. دلیل آن نیز عدم وجود حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در اجاره اماکن مسکونی و لزوم احترام به شروط قراردادی است. در این موارد، موجر کنترل بیشتری بر انتخاب مستأجر خود دارد.
• نحوه محاسبه حق الزحمه موجر: تعیین ۱۰% از مابه التفاوت مبلغ سرقفلی پرداختی و ارزش روز آن، نشان دهنده تلاشی برای رعایت عدالت و جبران بخشی از ضرر و زیان یا زحمت موجر ناشی از تغییر مستأجر و همچنین ارزش افزوده ای است که سرقفلی پیدا کرده است.

این رویه قضایی، علیرغم برخی انتقادات، به دلیل ایجاد تعادل میان حقوق موجر و مستأجر و پر کردن خلاء قانونی، به عنوان یک راهکار مؤثر و معتبر در نظام حقوقی ایران شناخته می شود و به مستأجرانی که با چالش تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶ روبرو هستند، روزنه امیدی می بخشد.

نکات کاربردی و راهنمای عمل برای ذینفعان

درک صحیح از پیچیدگی های تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶ و رویه قضایی مرتبط با آن، برای تمامی ذینفعان حیاتی است. آگاهی از این نکات کاربردی می تواند به تصمیم گیری صحیح و اقدامات حقوقی مؤثر منجر شود.

برای مستاجران

مستاجرانی که قصد انتقال منافع ملک اجاره ای خود را دارند و با شرط منع انتقال یا مخالفت موجر مواجه هستند، باید به نکات زیر توجه کنند:

1. اهمیت مطالعه دقیق قرارداد: پیش از هر اقدامی، قرارداد اجاره را به دقت مطالعه کنید. مفاد مربوط به انتقال منافع به غیر و هر گونه شرط مرتبط را به دقت بررسی نمایید. وجود یا عدم وجود حق سرقفلی و نوع آن (در صورت وجود) بسیار مهم است.
2. اقدامات اولیه و مکاتبات با موجر: در ابتدا، بهتر است به صورت مکتوب و رسمی (مثلاً از طریق اظهارنامه) درخواست خود را برای انتقال منافع به موجر اطلاع دهید و رضایت او را جلب کنید. این مکاتبات می تواند به عنوان دلیلی برای اثبات عدم همکاری موجر در صورت طرح دعوا در آینده مورد استفاده قرار گیرد.
3. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا: در صورت عدم حصول توافق با موجر، برای طرح دعوای تجویز انتقال منافع، به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:
   • سند اجاره نامه (رسمی یا عادی به همراه شهود).
   • سند صلح سرقفلی (در صورت وجود).
   • مدارک هویتی مستأجر.
   • در صورت لزوم، مدارک مربوط به پیشنهاد مستأجر جدید (مانند مشخصات و توانایی مالی).
   • مدارک اثبات مکاتبات با موجر و مخالفت او (اظهارنامه).
   • کارشناسی جهت تعیین ارزش روز سرقفلی (در صورتی که دادگاه لازم بداند).
4. مراحل طرح دعوا: دعوا از طریق دفاتر خدمات قضایی و دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک طرح می شود. پس از ثبت دادخواست، تعیین وقت رسیدگی، تبادل لوایح و در نهایت صدور رأی بدوی و تجدیدنظر انجام خواهد شد.
5. پیش بینی هزینه ها و مدت زمان دادرسی: دعاوی حقوقی، به خصوص در موضوعات پیچیده ای مانند تجویز انتقال منافع، ممکن است زمان بر باشند و مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی، کارشناسی و حق الوکاله وکیل باشند. پیش بینی این موارد برای برنامه ریزی مالی ضروری است.

برای موجران

موجرانی که نگران انتقال منافع توسط مستأجر بدون رضایت خود هستند یا می خواهند از حقوق و تکالیف خود مطلع شوند، باید موارد زیر را در نظر داشته باشند:

1. نحوه تنظیم دقیق شروط قرارداد اجاره: دقیق ترین راه برای حفظ حقوق موجر، تنظیم هوشمندانه و صریح مفاد قرارداد اجاره است. اگر قصد ندارید مستأجر منافع را به غیر منتقل کند، این شرط را به صورت کاملاً واضح و بدون ابهام در قرارداد ذکر کنید. مشخص کنید که تخلف از این شرط، چه پیامدهای حقوقی (مانند حق فسخ اجاره توسط موجر) را در پی خواهد داشت.
2. واکنش حقوقی مناسب در صورت درخواست یا اقدام مستاجر: اگر مستأجر درخواست انتقال منافع را مطرح کرد، می توانید با توجه به شرایط، یا با آن موافقت کنید (و در صورت لزوم، مبلغی را به عنوان حق الزحمه مطالبه کنید) و یا مخالفت خود را به صورت مکتوب و مستدل اعلام نمایید. در صورت اقدام مستأجر به انتقال بدون اذن شما و بدون حکم دادگاه، فوراً اقدامات قانونی لازم (مانند ارسال اظهارنامه فسخ اجاره و طرح دعوای تخلیه) را انجام دهید.
3. حقوق موجر در صورت انتقال منافع بدون اذن و بدون حکم دادگاه: اگر مستأجر بدون اذن شما و بدون طی مراحل قانونی، منافع را به شخص ثالث منتقل کند، شما حق فسخ قرارداد اجاره را خواهید داشت. همچنین، می توانید اجرت المثل ایام تصرف مستأجر جدید را مطالبه کنید و در صورت ورود ضرر، جبران آن را درخواست نمایید. در این حالت، مسئولیت حقوقی انتقال غیرمجاز متوجه مستأجر اول خواهد بود.

نکات مشترک

برخی نکات برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است:

1. اهمیت مشاوره با وکیل متخصص: پیچیدگی های حقوقی مربوط به تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶ و تفاوت های ظریف میان قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، ایجاب می کند که پیش از هرگونه اقدام، با وکیل متخصص در دعاوی اجاره مشورت کنید. یک وکیل مجرب می تواند شما را در تنظیم قرارداد، مکاتبات، جمع آوری مدارک و پیگیری پرونده راهنمایی کند.
2. نقش اثبات حق سرقفلی و تفاوت آن در قوانین مختلف: همانطور که بررسی شد، وجود حق سرقفلی در اماکن تجاری، نقش تعیین کننده ای در پذیرش دعوای تجویز انتقال منافع دارد. مستأجر باید توانایی اثبات پرداخت سرقفلی یا وجود آن را داشته باشد. همچنین، توجه به تفاوت سرقفلی در قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ از حیث ماهیت و آثار حقوقی مهم است. در قانون ۱۳۵۶ سرقفلی به معنای حق کسب و پیشه بود، اما در قانون ۱۳۷۶، سرقفلی عمدتاً وجهی است که در ابتدای اجاره پرداخت می شود و با تخلیه عین مستأجره، تمام آن به مستأجر بازگردانده می شود، اما ماهیت حمایت از آن در انتقال، با تنقیح مناط تا حدی احیا شده است.

نتیجه گیری

موضوع تجویز انتقال منافع در قانون ۷۶ یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در حوزه قراردادهای اجاره است که نیازمند درک عمیق از مبانی قانونی و رویه های قضایی می باشد. در حالی که قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به خودی خود راهکار صریحی برای تجویز انتقال منافع در صورت وجود شرط منع انتقال ارائه نمی دهد و بر آزادی قراردادها تأکید دارد، رویه قضایی با استفاده از اصل «تنقیح مناط» از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به ویژه در اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، این امکان را برای مستأجر فراهم کرده است.

این رویکرد قضایی، با استناد به دادنامه های شاخصی همچون رأی شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۷۰۰۸۹۲، دعوای تجویز انتقال منافع را در صورت وجود حق سرقفلی و پرداخت ۱۰% از مابه التفاوت ارزش روز سرقفلی به موجر، مسموع و قابل پذیرش می داند. این مسیر، تلاشی برای ایجاد تعادل میان حق مالکیت موجر و حق مالی مستأجر و جلوگیری از تضییع حقوق یکی از طرفین قرارداد است. اما این رویه، عمدتاً در اماکن تجاری و با وجود حق سرقفلی کاربرد دارد و در اماکن مسکونی یا تجاری بدون سرقفلی، پذیرش آن با چالش های جدی تری مواجه است.

لذا، توصیه نهایی به تمامی ذینفعان، اعم از موجران و مستأجران، لزوم آگاهی کامل و دقیق از قوانین و رویه های قضایی موجود است. تنظیم دقیق و صریح قرارداد اجاره، به گونه ای که تمامی حقوق و تعهدات طرفین را پوشش دهد، و همچنین مراجعه به وکیل متخصص در دعاوی اجاره برای مشاوره و پیگیری امور حقوقی، می تواند از بروز بسیاری از اختلافات پیشگیری کرده و در صورت لزوم، مسیر حل و فصل آن ها را هموار سازد.