راهنمای خرید ملک قولنامه ای

خرید ملک قولنامه ای، با وجود جذابیت قیمت پایین تر در بسیاری از موارد، با پیچیدگی های حقوقی و ریسک های قابل توجهی همراه است. این راهنما به شما کمک می کند تا با شناخت دقیق ماهیت این نوع املاک، استعلامات ضروری، و نحوه تنظیم قراردادی محکم، معامله ای امن و مطمئن داشته باشید و از سرمایه خود محافظت کنید. آگاهی از مراحل قانونی و نکات عملی، کلید یک خرید موفق و بدون دغدغه در بازار املاک قولنامه ای است.

ملک قولنامه ای چیست و تفاوت آن با سند رسمی

مفهوم ملک قولنامه ای در بازار املاک ایران به املاکی اطلاق می شود که فاقد سند رسمی تک برگ یا دفترچه ای بوده و مالکیت آن ها صرفاً بر اساس قراردادهای عادی (همان قولنامه ها یا مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های املاک) بین افراد منتقل می شود. این وضعیت معمولاً ناشی از دلایل مختلفی است که مانع از ثبت ملک در اداره ثبت اسناد و املاک و صدور سند رسمی برای آن می شود. عدم وجود سند رسمی به معنای عدم ثبت ملک در دفاتر دولتی است و این موضوع، تفاوت بنیادینی با املاک سنددار ایجاد می کند که از حمایت های قانونی گسترده تری برخوردارند.

از جمله دلایل رایج برای قولنامه ای بودن یک ملک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• خلافی های ساختمانی: عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ساخت وساز (مانند پیشروی غیرمجاز، ساخت طبقه اضافی، عدم تامین پارکینگ) که منجر به عدم صدور گواهی پایان کار و در نتیجه عدم امکان اخذ سند می شود.
• کاربری غیرمسکونی: احداث بنا در زمینی که کاربری مسکونی ندارد و تغییر کاربری آن میسر نیست.
• قرار گرفتن در طرح های شهری: واقع شدن ملک در مسیر طرح های توسعه شهری، تعریض معابر، یا بافت فرسوده که ممکن است منجر به تخریب آن شود.
• اراضی اوقافی یا ملی: برخی از املاک در اراضی متعلق به اوقاف یا سازمان های دولتی ساخته شده اند که قابلیت صدور سند مالکیت شخصی را ندارند.
• عدم تفکیک اراضی: زمین هایی که هنوز به قطعات کوچکتر تفکیک نشده اند و مالکیت مشاعی دارند.
• مشکلات در سلسله ایادی: عدم دسترسی به تمامی اسناد و مدارک مربوط به انتقالات قبلی ملک تا رسیدن به اولین مالک سنددار.

تفاوت بنیادین قولنامه و مبایعه نامه: تعهد در برابر انتقال مالکیت

در عرف بازار املاک، واژه های «قولنامه» و «مبایعه نامه» اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما از منظر حقوقی دارای تفاوت های اساسی هستند که نکات حقوقی خرید ملک قولنامه ای را تحت تأثیر قرار می دهند.

• قولنامه (تعهد به انجام معامله): در واقع یک قرارداد مقدماتی است که طرفین در آن متعهد می شوند در آینده و با فراهم شدن شرایط مشخص (مثلاً پرداخت مبلغ یا اخذ پایان کار)، اقدام به انعقاد قرارداد اصلی بیع و انتقال مالکیت نمایند. ماهیت اصلی قولنامه، ایجاد تعهد برای انجام یک عمل حقوقی در آینده است و به خودی خود، به منزله انتقال مالکیت نیست.
• مبایعه نامه (قرارداد بیع و انتقال مالکیت): این سند، قراردادی اصلی است که به موجب آن، فروشنده مالکیت مبیع (مال فروخته شده) را در ازای ثمن (بهای معامله) به خریدار منتقل می کند. حتی اگر این انتقال به صورت رسمی در دفترخانه ثبت نشده باشد، از نظر قانونی یک قرارداد بیع محسوب می شود و طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، معتبر و لازم الاجرا است. در معاملات ملک قولنامه ای، آنچه در عرف به آن «قولنامه» می گویند، اغلب از نظر حقوقی مبایعه نامه محسوب می شود، زیرا قصد طرفین از همان ابتدا، انتقال مالکیت (هرچند با سند عادی) است.

برای معامله امن ملک قولنامه ای، بسیار حائز اهمیت است که قراردادی که تنظیم می شود، ماهیت مبایعه نامه داشته باشد و نه صرفاً قولنامه. در مبایعه نامه، مالکیت (حتی اگر رسمی نباشد) از همان لحظه امضای قرارداد منتقل می شود و فروشنده دیگر حق تصرف یا فروش مجدد ملک را ندارد. همچنین، مبایعه نامه های تنظیمی در آژانس های املاک معتبر، معمولاً دارای کد رهگیری هستند که امکان استعلام و پیگیری را فراهم می آورد و از جلوگیری از کلاهبرداری در خرید ملک تا حد زیادی موثر است.

شناسایی و مدیریت ریسک های حقوقی و مالی در خرید ملک قولنامه ای

ریسک های خرید ملک قولنامه ای بسیار متنوع و جدی هستند. آگاهی از این مخاطرات، گام اول در راستای یک معامله هوشمندانه و ایمن است.

خطر فروش مال غیر و معاملات معارض

یکی از بزرگترین خطرات در خرید خانه قولنامه ای، احتمال فروش مال غیر یا معاملات معارض است. به دلیل عدم ثبت رسمی مالکیت در دفاتر دولتی، ممکن است فروشنده کلاهبردار، یک ملک را به چندین نفر بفروشد. در این حالت، خریداران بعدی با معامله ای باطل مواجه می شوند و بازپس گیری سرمایه، مستلزم طی مراحل پیچیده و طولانی حقوقی و کیفری است که همواره با موفقیت همراه نیست.

عدم احراز مالکیت واقعی فروشنده و مشکلات سلسله ایادی

در معاملات با سند عادی، اثبات مالکیت فروشنده می تواند دشوار باشد. گاهی اوقات وکالت نامه ها ممکن است جعلی، باطل شده یا دارای محدودیت های حقوقی باشند. همچنین، عدم وجود یک سلسله ایادی کامل و مستند (یعنی عدم وجود تمام قولنامه های قبلی از مالک رسمی تا فروشنده فعلی) می تواند به این معنا باشد که فروشنده، مالک قانونی ملک نیست و یا حق فروش آن را ندارد. این موضوع، خریدار را در معرض دعاوی مالکیت از سوی اشخاص ثالث قرار می دهد.

مشکلات حقوقی در آینده و عدم امکان اخذ سند رسمی

بسیاری از املاک قولنامه ای به دلیل مشکلات بنیادین (مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری، اراضی ملی یا اوقافی، خلافی های عمده ساختمانی) هرگز قابلیت اخذ سند رسمی را پیدا نمی کنند. این امر می تواند منجر به موارد زیر شود:

• عدم امکان اخذ پایان کار و مجوزهای لازم برای تعمیرات اساسی یا ساخت وساز جدید.
• احتمال تخریب ملک توسط شهرداری یا سایر نهادهای ذی صلاح به دلیل کاربری غیرمجاز یا خلاف های ساختمانی عمده.
• محدودیت در فروش مجدد ملک، زیرا بسیاری از خریداران به دلیل ریسک های موجود، تمایلی به خرید ملک قولنامه ای ندارند.

مشکلات مالی و اداری

خرید ملک قولنامه ای با محدودیت های مالی و اداری نیز همراه است:

• عدم امکان اخذ تسهیلات بانکی: بانک ها معمولاً برای املاک فاقد سند رسمی، وام مسکن یا سایر تسهیلات را اعطا نمی کنند، زیرا ملک قولنامه ای نمی تواند به عنوان وثیقه معتبر پذیرفته شود.
• مسئولیت بدهی های قبلی: ممکن است ملک دارای بدهی های معوقه مانند عوارض شهرداری، مالیات های دارایی، قبوض خدماتی یا سایر دیون باشد که پس از خرید، مسئولیت پرداخت آن ها به عهده خریدار جدید قرار می گیرد.
• مشکلات در انحصار وراثت: خرید خانه قولنامه ای ورثه ای یا انتقال آن به وراث در آینده می تواند با چالش های حقوقی پیچیده ای همراه باشد، به خصوص اگر بین وراث توافق کامل وجود نداشته باشد یا مدارک کافی برای اثبات مالکیت متوفی موجود نباشد.

قابلیت توقیف ملک قولنامه ای

در صورتی که فروشنده ملک قولنامه ای دارای بدهی های سنگین باشد و حکم قضایی مبنی بر توقیف اموال وی صادر شود، این احتمال وجود دارد که حتی پس از معامله با خریدار، ملک مذکور توسط مراجع قانونی توقیف شود. اثبات اینکه معامله قبل از توقیف صورت گرفته و خریدار از بدهی های فروشنده بی اطلاع بوده، می تواند بسیار دشوار باشد و سرمایه خریدار را به خطر اندازد.

آگاهی از تمامی ابعاد حقوقی و مالی، و انجام استعلامات جامع و دقیق، از مهمترین نکات خرید ملک قولنامه ای است که می تواند شما را در برابر ریسک های احتمالی محافظت کند.

راهنمای گام به گام خرید ملک قولنامه ای: از تحقیق تا تنظیم قرارداد

برای معامله امن ملک قولنامه ای، ضروری است که با یک رویکرد سیستماتیک و گام به گام پیش بروید. این چک لیست خرید خانه قولنامه ای به شما کمک می کند تا با دقت لازم، مراحل خرید را طی کنید.

گام اول: تحقیق اولیه و شناسایی ملک

پیش از هر اقدامی، تحقیق در مورد ملک و منطقه مربوطه از مراحل خرید ملک قولنامه ای است. بررسی عرف منطقه و میزان شیوع معاملات قولنامه ای می تواند اطلاعات اولیه ای به شما بدهد. در برخی مناطق بافت فرسوده یا روستاها، معاملات قولنامه ای رواج بیشتری دارند. با احتیاط و ملاحظات اخلاقی، می توانید از اهالی و معتمدین محلی در مورد سابقه ملک و فروشنده اطلاعات کسب کنید. همچنین، مقایسه قیمت ملک قولنامه ای با املاک سنددار مشابه در همان منطقه اهمیت دارد؛ تفاوت قیمت باید منطقی و قابل توجیه باشد، نه آنقدر کم که شک برانگیز باشد.

گام دوم: استعلام های حیاتی از مراجع ذی صلاح

این گام، حیاتی ترین بخش نحوه استعلام ملک قولنامه ای است که می تواند از ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری کند:

• استعلام از شهرداری:

  به شهرداری منطقه مراجعه کرده و از عدم وجود پرونده های خلافی، دستور تخریب، یا قرار گرفتن ملک در طرح های تفصیلی و جامع شهرسازی (مانند تعریض خیابان، بافت فرسوده) اطمینان حاصل کنید. همچنین، وضعیت پایان کار و جواز ساخت (در صورت وجود) و میزان بدهی های عوارض نوسازی و پسماند را بررسی کنید. وجود خلاف های عمده، مانع از صدور سند و حتی ممکن است منجر به تخریب شود.

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک:

  با مراجعه به اداره ثبت، بررسی کنید که آیا ملک قبلاً دارای سند رسمی بوده و به دلایلی (مانند تفکیک نشدن یا توقیف) به صورت قولنامه ای معامله می شود، یا از ابتدا فاقد سابقه ثبتی بوده است. از عدم رهن، توقیف، بازداشت، یا هرگونه ممنوعیت معامله بر روی ملک اطمینان حاصل کنید.

• استعلام از نیروی انتظامی (اداره آگاهی):

  این استعلام به خصوص در مورد فروشندگانی که نسبت به آن ها تردید وجود دارد، توصیه می شود. از عدم وجود پرونده های کلاهبرداری یا شکایات مشابه علیه فروشنده در مورد معاملات ملکی اطمینان حاصل کنید.

• استعلام با کد رهگیری:

  در صورتی که ملک قبلاً با مبایعه نامه دارای کد رهگیری معامله شده باشد، می توانید با استفاده از سامانه ایران املاک و وارد کردن کد ملی طرفین و کد رهگیری قرارداد، از صحت و سابقه معامله اطلاع یابید. این یکی از معتبرترین روش خرید ملک قولنامه ای در صورت وجود معاملات قبلی است.

گام سوم: بررسی دقیق مدارک فروشنده و سلسله ایادی

مطابقت دقیق مدارک هویتی فروشنده (اصل کارت ملی و شناسنامه) با مشخصات فرد حاضر در جلسه و چهره او، الزامی است. اما مهم تر از آن، بررسی سلسله ایادی ملک است. از فروشنده بخواهید تمامی قولنامه ها و مبایعه نامه های قبلی را از مالک اولیه یا آخرین سند رسمی تا خودش ارائه دهد. این مدارک باید یک زنجیره کامل و پیوسته را تشکیل دهند. در مورد خرید خانه قولنامه ای ورثه ای، لازم است گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث دقیقاً بررسی شود و اطمینان حاصل شود که تمامی وراث (یا وکیل قانونی آن ها با وکالت نامه معتبر و عدم عزل) در زمان معامله حضور دارند یا رضایت آن ها اخذ شده است.

در صورتی که معامله با وکیل انجام می شود، اصل وکالت نامه باید در دفترخانه اسناد رسمی بررسی شود تا از اعتبار آن، زنده بودن موکل، عدم عزل وکیل، و حدود اختیارات او اطمینان حاصل گردد. وکالت نامه هایی که حق فسخ را از وکیل سلب می کنند یا محدودیت های خاص دارند، نیاز به بررسی دقیق تری دارند.

گام چهارم: بازدید دقیق از ملک و تطبیق با مدارک

بازدید فیزیکی از ملک برای تطبیق مساحت، کاربری و مشخصات فیزیکی با آنچه در مدارک و استعلامات آمده است، ضروری است. همچنین، وضعیت ظاهری، تاسیسات و تأسیسات زیربنایی ملک باید بررسی شود. با رعایت ملاحظات اخلاقی و حقوقی، صحبت با همسایگان می تواند اطلاعات مفیدی در مورد سابقه ملک، فروشنده و وجود احتمالی مشکلات محلی در اختیار شما قرار دهد.

تنظیم مبایعه نامه محکم و جامع: محافظت از حقوق خریدار

مهمترین مرحله در مراحل خرید ملک قولنامه ای، تنظیم یک قرارداد (مبایعه نامه) دقیق و حقوقی است که بتواند حقوق خریدار را به بهترین شکل ممکن تضمین کند.

اهمیت انتخاب مشاور املاک دارای مجوز

برای تنظیم قرارداد، حتماً به یک مشاور املاک معتبر مراجعه کنید که دارای جواز کسب از اتحادیه مشاوران املاک باشد. این مشاوران معمولاً فرم های استاندارد مبایعه نامه را در اختیار دارند و موظف به رعایت قوانین جدید ملک قولنامه ای و صدور کد رهگیری برای قرارداد هستند. قولنامه با کد رهگیری شفافیت بیشتری به معامله می دهد و امکان استعلام را فراهم می کند.

جزئیات حیاتی در متن مبایعه نامه: شروط و تعهدات

متن مبایعه نامه باید شامل جزئیات کامل و دقیق زیر باشد:

1. مشخصات کامل طرفین: شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس و شماره تماس دقیق خریدار و فروشنده.
2. مشخصات دقیق ملک: آدرس کامل، پلاک ثبتی (در صورت وجود)، متراژ دقیق، حدود اربعه، کلیه متعلقات و مشاعات (مانند انباری، پارکینگ).
3. مبلغ کل معامله و نحوه پرداخت: مبلغ نهایی، میزان پیش پرداخت، تعداد و زمان اقساط (در صورت وجود) و زمان پرداخت نهایی. حتماً شماره و تاریخ چک های پرداختی (در صورت استفاده از چک) ذکر شود.
4. زمان و نحوه تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل ملک و شرایط تخلیه آن توسط فروشنده.
5. شرایط و شروط ضمن عقد:
   • تعهد فروشنده به پرداخت کلیه بدهی های ملک تا تاریخ معامله (قبوض آب، برق، گاز، تلفن، عوارض شهرداری، مالیات).
   • شرط عدم توقیف، رهن، یا بازداشت ملک تا تاریخ معامله.
   • شرط فسخ معامله و استرداد وجه الزام در صورت کشف هرگونه ایراد حقوقی اساسی (مانند فروش مال غیر، معارض، سندسازی) یا عدم توانایی فروشنده در انجام تعهدات.
   • تعیین وجه التزام (جریمه دیرکرد) برای هر یک از طرفین در صورت عدم انجام تعهدات در موعد مقرر، به طوری که عدم انجام تعهدات با زیان مالی همراه باشد.
   • تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی در آینده برای تبدیل ملک قولنامه ای به سند رسمی در صورت امکان پذیری.
6. حضور و امضای شهود: حداقل دو شاهد معتبر و مطلع از محتوای قرارداد، مبایعه نامه را امضا کنند.
7. تنظیم در سه نسخه یکسان: قرارداد باید در سه نسخه کاملاً یکسان تهیه شود؛ یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد مشاور املاک. هرگونه مغایرت بین نسخه ها می تواند منجر به ابطال معامله شود.

تنظیم دقیق مبایعه نامه و درج شروط حمایتی از خریدار، مهمترین سپر دفاعی شما در معاملات ملک قولنامه ای است. هرگز از مشاوره حقوقی پیش از امضای نهایی غافل نشوید.

مواجهه با چالش های خاص و راهکارهای حقوقی

برخی سناریوها در خرید ملک قولنامه ای، پیچیدگی های بیشتری دارند که نیازمند توجه ویژه و راهکارهای حقوقی خاص هستند.

خرید ملک قولنامه ای در حال ساخت (پیش فروش)

خرید ملک قولنامه ای در حال ساخت یا همان پیش فروش، مستلزم بررسی دقیق تر است. علاوه بر نکات عمومی، باید به سوابق سازنده، جواز ساخت معتبر، پیشرفت فیزیکی پروژه، و تعهدات زمانی سازنده توجه ویژه داشت. در این نوع قراردادها، نظارت مستمر بر مراحل ساخت و درج شرایط فسخ دقیق در صورت عدم تکمیل به موقع یا عدم رعایت استانداردها، حیاتی است.

راهکارهای تبدیل ملک قولنامه ای به سند رسمی

در برخی موارد، تبدیل ملک قولنامه ای به سند رسمی امکان پذیر است. اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد اما به دلایلی (مانند تفکیک نشده بودن یا مشکلات اداری) تاکنون سند رسمی دریافت نکرده، می توان از طریق ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اقدام به تثبیت مالکیت و اخذ سند تک برگی کرد. این مواد قانونی به منظور رفع مشکلات املاک فاقد سند رسمی طراحی شده اند و فرآیند مشخصی را برای اثبات تصرفات مالکانه و در نهایت، صدور سند رسمی تعیین می کنند. این فرآیند معمولاً زمان بر است و نیازمند پیگیری از مراجع قضایی و ثبت است.

اقدامات حقوقی در صورت بروز مشکل

در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف پس از معامله ملک قولنامه ای، نقش وکیل متخصص در دعاوی ملکی بسیار پررنگ می شود. دعاوی مانند ابطال قولنامه (در صورت اثبات کلاهبرداری یا معامله معارض)، الزام به تنظیم سند رسمی (در صورت فراهم بودن شرایط و تعهد فروشنده)، یا مطالبه وجه التزام بابت عدم انجام تعهدات، از جمله مواردی هستند که نیاز به پیگیری حقوقی دقیق دارند. مراجعه به وکیل، درک صحیح از حقوق خود و نحوه دفاع از آن ها را تضمین می کند.

خرید خانه قولنامه ای ورثه ای

همانطور که پیش تر اشاره شد، خرید خانه قولنامه ای ورثه ای نیازمند رعایت دقت مضاعف است. علاوه بر گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث، باید اطمینان حاصل شود که تمامی وراث (یا نماینده قانونی آن ها) برای انجام معامله حضور دارند و رضایت کتبی خود را اعلام کرده اند. هرگونه عدم توافق یا فقدان امضای یکی از وراث می تواند معامله را باطل کند. در این شرایط، بهترین رویکرد، اقدام وراث برای اخذ سند رسمی و سپس انتقال آن به خریدار است، اما در صورت عدم امکان، قرارداد باید با حضور تمامی وراث تنظیم شود.

تصمیم گیری آگاهانه: مزایا و محدودیت های خرید ملک قولنامه ای

خرید ملک قولنامه ای، علیرغم تمامی ریسک ها، در شرایط خاصی می تواند برای برخی افراد جذاب باشد. اما یک تصمیم گیری آگاهانه مستلزم سنجش دقیق مزایا در برابر محدودیت هاست.

مزایای احتمالی

اصلی ترین مزیت خرید ملک قولنامه ای، معمولاً قیمت پایین تر آن نسبت به املاک سنددار مشابه است. این اختلاف قیمت می تواند برای خریدارانی که بودجه محدودی دارند یا به دنبال فرصت های سرمایه گذاری با بازدهی بالا (در صورت مدیریت ریسک ها) هستند، جذاب باشد. همچنین، در برخی مناطق خاص که بیشتر املاک به صورت قولنامه ای معامله می شوند (مانند برخی بافت های قدیمی یا اراضی خارج از محدوده)، چاره ای جز ورود به این نوع معاملات نیست.

محدودیت ها و ریسک های غیرقابل چشم پوشی

در مقابل، محدودیت ها و ریسک ها قابل توجه اند. عدم امنیت کامل مالکیت، مشکلات در فروش مجدد ملک (به دلیل عدم تمایل خریداران به ریسک)، محدودیت در توسعه یا تعمیرات اساسی به دلیل فقدان جواز، و عدم امکان استفاده از تسهیلات بانکی، از جمله مهمترین محدودیت ها هستند. ریسک های حقوقی مانند فروش مال غیر یا توقیف ملک نیز همواره وجود دارند و می توانند سرمایه خریدار را به خطر اندازند.

توصیه های نهایی برای معامله ای امن

با توجه به موارد فوق، توصیه نهایی این است که خرید ملک قولنامه ای تنها در صورت آگاهی کامل از ریسک ها و انجام تمامی استعلامات لازم و تنظیم قرارداد محکم با نظارت یک وکیل متخصص، می تواند به یک معامله امن تبدیل شود. بدون رعایت این نکات، احتمال ضرر و زیان بسیار بالا خواهد بود. همواره به یاد داشته باشید که حفظ سرمایه شما در گرو اطلاعات دقیق و مشاوره صحیح است.

نتیجه گیری

خرید ملک قولنامه ای می تواند یک فرصت یا یک تهدید باشد؛ این امر به میزان آگاهی و دقت شما بستگی دارد. با شناخت دقیق ماهیت ملک قولنامه ای، انجام استعلامات حیاتی از شهرداری و اداره ثبت، بررسی دقیق سلسله ایادی، و تنظیم یک مبایعه نامه جامع و مستحکم، می توانید تا حد زیادی ریسک های موجود را کاهش دهید. به یاد داشته باشید که در این مسیر، اتکا به مشاوران املاک معتبر و متخصصان حقوقی، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. سرمایه گذاری هوشمندانه در املاک قولنامه ای، نیازمند احتیاط، تحقیق و تصمیم گیری آگاهانه است.

سوالات متداول

۱. آیا می توانم برای ملک قولنامه ای وام مسکن بگیرم؟

خیر، به طور کلی بانک ها برای املاک فاقد سند رسمی، وام مسکن اعطا نمی کنند؛ زیرا ملک قولنامه ای به عنوان وثیقه معتبر شناخته نمی شود.

۲. اگر فروشنده ملک قولنامه ای فوت کند، تکلیف چیست؟

در صورت فوت فروشنده، وراث او باید نسبت به انجام تعهدات قرارداد اقدام کنند. خریدار باید با ارائه مدارک و قرارداد به مراجع قضایی، ورثه را ملزم به انتقال مالکیت کند. در این شرایط، داشتن گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث برای وراث ضروری است.

۳. بهترین راه برای اطمینان از مالکیت فروشنده در ملک قولنامه ای چیست؟

بهترین راه، بررسی دقیق سلسله ایادی و تمامی قولنامه های قبلی تا رسیدن به اولین مالک سنددار است. همچنین، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای اطمینان از عدم وجود سابقه توقیف یا معارض بر روی ملک اهمیت دارد.

۴. در صورت کشف خلاف یا بدهی پس از معامله، مسئولیت با کیست؟

اگر در مبایعه نامه شرطی مبنی بر مسئولیت فروشنده برای پرداخت بدهی ها یا رفع خلافی ها تا تاریخ معامله ذکر شده باشد، مسئولیت با فروشنده است. در غیر این صورت، این مسئولیت ممکن است به عریضه خریدار جدید قرار گیرد. لذا، درج شروط صریح در قرارداد حیاتی است.

۵. آیا قولنامه های دستی اعتبار قانونی دارند؟

قولنامه های دستی در صورتی که تمام ارکان یک قرارداد معتبر (مانند قصد و رضای طرفین، اهلیت، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله) را داشته باشند و امضاهای طرفین و شهود پای آن باشد، از نظر قانونی معتبر هستند. با این حال، ریسک های اثباتی و قضایی آن ها بیشتر از مبایعه نامه های تنظیمی در مشاوران املاک با کد رهگیری است.

۶. برای کدام نوع املاک، خرید قولنامه ای رایج تر است؟

خرید قولنامه ای بیشتر در مناطقی که بافت قدیمی، اراضی دارای مشکلات تفکیک، املاک ساخته شده در اراضی اوقافی یا ملی، و یا املاکی با خلاف های ساختمانی عمده وجود دارند، رایج است. همچنین در بافت های روستایی و حاشیه ای شهرها نیز معاملات قولنامه ای به وفور دیده می شود.